10 استراتژی برتر سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

املاک یک سنگ‌بنای یک پورتفولیوی کسب‌وکار موفق است. این یک روش اثبات‌شده و تست‌شده برای تولید پول است که در طول سال‌ها رشد کرده است.

املاک برای سرمایه‌گذاران بلندمدت است، زیرا برخی از املاک نیاز به سال‌ها دارند تا بازده قابل توجهی ایجاد کرده و سودآور شوند. علاوه بر این، به احتمال زیاد به سرمایه قابل توجهی نیاز دارید تا وارد این کسب‌وکار شوید.

پس، چگونه شروع می‌کنید؟ و بهترین استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در املاک چیست؟ بیایید کشف کنیم.

درک سرمایه‌گذاری در املاک

سرمایه‌گذاری در املاک به معنای مالکیت و استفاده از ملک به عنوان ابزاری برای تولید درآمد با استفاده از مدل‌های تجاری مختلف است. مشابه بازارهای مالی، جایی که انواع دارایی‌ها و ابزارها برای کسب درآمد معامله می‌شوند، زمین، خانه‌ها و فضاهای تجاری خرید و فروش می‌شوند تا ثروت را افزایش دهند.

سرمایه‌گذاران می‌توانند املاک پیش‌ساخته یا آماده را خریداری کرده و استراتژی‌های مختلفی را برای افزایش ارزش آن‌ها و فروش مجدد به قیمت‌های بالاتر اجرا کنند.

املاک به عنوان دارایی‌ای شناخته می‌شود که همیشه ارزش آن افزایش می‌یابد، و آن را به یک راه کامل برای ایجاد درآمد اولیه یا ثانویه تبدیل می‌کند. این شامل خرید یک ملک، بهبود آن (که به آن “برگرداندن” نیز می‌گویند)، سپس اجاره یا فروش آن و کسب تفاوت قیمت ملک بهبود یافته است.

بینش بازار املاک

بازار املاک به طور مداوم در حال رشد است و اندازه بازار املاک جهانی در سال 2023 به 3.9 تریلیون دلار تخمین زده شد که انتظار می‌رود با نرخ رشد مرکب سالانه 5.5٪ تا سال 2034 رشد کند. بیشتر این بازده‌ها از اجاره‌ها ناشی می‌شود که بیش از نیمی از اندازه بازار را تشکیل می‌دهند.

آسیا-اقیانوسیه بیشترین سهم را در این گسترش داشته است، با اندازه بازاری بیش از 1.5 تریلیون دلار در سال 2023. انتظار می‌رود این منطقه رشد خود را با نرخ رشد مرکب سالانه 5.8٪ تا سال 2034 حفظ کند، که کمی کمتر از 3 تریلیون دلار است.

عوامل زیادی به این تسلط منطقه‌ای کمک می‌کنند، مانند روند رو به رشد مالکیت ملک شخصی در چین و افزایش جابجایی و گردشگری در اقتصادهای در حال توسعه مانند ویتنام، اندونزی و فیلیپین.

املاک در مقابل بازارهای مالی

سرمایه‌گذاران اغلب هنگام جستجوی راه‌هایی برای افزایش ثروت خود، املاک و بازارهای مالی را مقایسه می‌کنند. سرمایه‌گذاری در سهام، ارزها و کالاها مستعد سفته‌بازی و عوامل متعدد دیگر است. سرمایه‌گذاران سهام تمایل دارند سرمایه‌گذاری‌های خود را به دقت مشاهده کنند تا نوسانات قیمت سهام و شرایط بازار را ببینند.

از سوی دیگر، بازار املاک با رشد صعودی ثابت پایدارتر است. این به این معنا نیست که قیمت املاک هرگز کاهش نمی‌یابد، اما عوامل فوق‌العاده‌تری وجود دارد که باعث کاهش ارزش املاک می‌شود.

رکود اقتصادی، نگهداری ضعیف و نرخ بالای جرم و جنایت به کاهش بازار املاک کمک می‌کنند. با این حال، عوامل سفته‌بازی و واقعی بیشتری بر بازار اوراق بهادار مالی تأثیر می‌گذارند.

علاوه بر این، ابزارهای مالی استاندارد بازده کوتاه‌مدت ارائه می‌دهند، با توجه به نوسانات روزانه بالای ارزهای دیجیتال، سهام و بازار فارکس. در مقایسه، سرمایه‌گذاری در املاک بلندمدت است و بر بازده در 5-15 سال آینده تمرکز دارد.

انواع استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در املاک

همان‌قدر که سرمایه‌گذاری در املاک مستقیم است، راه‌های مختلفی برای سرمایه‌گذاری در املاک وجود دارد. توسعه پلتفرم‌های کارگزاری، افزایش تقاضاها و تغییرات پویا در فضاهای خانگی جهانی به این رشد کمک کرده است.

تجاری در مقابل مسکونی

فضاهای تجاری شامل ساختمان‌های اداری، انبارها، نمایشگاه‌ها، فروشگاه‌های خرده‌فروشی و سایر املاک طراحی شده برای استفاده تجاری هستند. آن‌ها دارای مساحت زیاد هستند و نیاز به سرمایه اولیه قابل توجهی برای شروع دارند.

فضاهای مسکونی شامل آپارتمان‌ها، واحدهای مسکونی و دوبلکس‌ها هستند که برای خانوارها و خانواده‌ها طراحی شده‌اند. این گزینه دسترسی بیشتری دارد و نیازهای مالی مقرون‌به‌صرفه‌تری دارد.

سرمایه‌گذاری در املاک تجاری بازده بالاتری را به همراه دارد زیرا آن‌ها از نظر فضایی بزرگ‌تر هستند و مستاجران معمولاً در قراردادهای اجاره چند ساله شرکت می‌کنند، که منجر به جریان درآمدی مداوم‌تر می‌شود.

از سوی دیگر، سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی بازده کوتاه‌مدت مکرری را به همراه دارد. ارزش فضاهای مسکونی با گذشت زمان افزایش می‌یابد، که می‌تواند یک رشد پورتفولیو قابل توجه برای چندین سال باشد. با این حال، نگهداری می‌تواند هزینه‌بر باشد، بسته به گردش مستاجران و مدت زمان اجاره.

مستقیم در مقابل غیرمستقیم

می‌توانید مستقیماً املاک بخرید، آن را بازسازی کنید، اجاره دهید یا بفروشید و سود کسب کنید. این رویکرد سرمایه‌گذاری مستقیم نامیده می‌شود زیرا سرمایه‌گذار مستقیماً مالک، بازسازی و از دارایی درآمد ایجاد می‌کند.

از سوی دیگر، سرمایه‌گذاری غیرمستقیم به معنای کار از طریق یک عامل یا تراست است که گزینه‌های مختلفی برای سرمایه‌گذاری و کسب درآمد از املاک به شما ارائه می‌دهد. 

سرمایه‌گذاری غیرمستقیم نیازی به خرید قبل از کسب درآمد ندارد، که مشابه سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار عمل می‌کند. با این حال، شامل کمیسیون عامل املاک می‌شود، که می‌تواند سود پیش‌بینی‌شده را کاهش دهد.

سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک مسکونی رایج‌تر است، در حالی که سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در هنگام سرمایه‌گذاری در فضاهای تجاری و اجتماعی یا یک تراست سرمایه‌گذاری املاک رایج‌تر است.

10 استراتژی سرمایه‌گذاری در املاک

بیایید به استراتژی‌های مختلفی که می‌توانید برای بهره‌برداری از پتانسیل رو به رشد املاک مسکونی و تجاری اجرا کنید، بپردازیم. چه با سرمایه اولیه قابل توجهی وارد شوید یا بودجه کنترل‌شده‌ای داشته باشید، به دنبال فروش مجدد یا اجاره دادن باشید، در اینجا چگونگی کسب درآمد از سرمایه‌گذاری در املاک آمده است.

1. خرید برای اجاره

استراتژی خرید برای اجاره هدفش مالکیت ملک و اجاره دادن آن برای کسب بازده ماهیانه است. این یکی از رایج‌ترین رویکردها است که بازده پایداری از پرداخت‌های اجاره در طول دوره قرارداد اجاره ارائه می‌دهد.

علاوه بر این، مالک می‌تواند در صورت افزایش ارزش ملک، اجاره را افزایش دهد و جریان رو به افزایش بازده را تضمین کند. این یک نقطه ورود محبوب برای سرمایه‌گذاران املاک است که به دنبال اولین سرمایه‌گذاری املاک خود هستند.

مزایا: بسیار مقرون‌به‌صرفه؛ ایجاد درآمد غیرفعال؛ بازده قابل پیش‌بینی؛ امکان پرداخت وام مسکن با استفاده از بازده اجاره.

معایب: نرخ بازده پایین‌تر نسبت به فضاهای تجاری؛ بار نگهداری بالاتر؛ نوسانات بازار بالا؛ خطر بی‌اعتباری قرارداد.

2. اجاره‌های کوتاه‌مدت

اجاره‌های کوتاه‌مدت مشابه خرید برای اجاره هستند اما بر قراردادهای اجاره کوتاه‌مدت تمرکز دارند. به این ترتیب، مالک ملک را خریداری کرده و برای چند ماه در آن زندگی می‌کند قبل از اینکه جابجا شود و آن را اجاره دهد. 

شهرهای توریستی و مقاصد تعطیلات سرمایه‌گذاری‌های برتر اجاره کوتاه‌مدت هستند، جایی که صاحبخانه می‌تواند برای تعطیلات چند ماهه بماند و سپس به خانه برگردد. وقتی از خانه تعطیلات برمی‌گردند، آن را اجاره می‌دهند و درآمد اجاره‌ای کسب می‌کنند به جای اینکه آن را خالی بگذارند.

مزایا: قیمت‌های اجاره بالا؛ اقامت تعطیلات امن.

معایب: نیاز به سرمایه‌گذاری قابل توجه؛ غربالگری محدود مستاجران؛ فصلی بودن.

3. خرید برای فروش

این استراتژی شامل خرید یک ملک در شرایط بد با قیمت پایین، بازسازی آن و فروش مجدد آن با قیمت بالاتر است. این رویکرد بر پرداخت‌های یک‌جا از فروش‌ها تمرکز دارد نه پرداخت‌های دوره‌ای از اجاره‌ها.

برگرداندن خانه نیاز به دانش گسترده‌ای از روندهای بازار و توانایی انجام کارهای بازسازی با استفاده از نیروی کار یا تجربه عملی دارد. بنابراین، ممکن است بهترین گزینه برای ورود اولیه یا سرمایه‌گذاری‌های فراساحلی نباشد.

مزایا: بازده سرمایه‌گذاری بالا؛ بدون مدیریت مستاجر؛ بدون تأثیرات اجاره؛ کارآمد از نظر مالیاتی.

معایب: نیاز به تعهد زمانی قابل توجه؛ نیاز به دانش مناسب از بازار محلی؛ مستعد نوسانات بازار.

4. املاک تجاری

سرمایه‌گذاری در املاک تجاری به معنای خرید و اجاره یک ملک برای استفاده تجاری است، مانند دفاتر، خرده‌فروشی، صنعتی، تفریحی و بهداشتی. این رویکرد می‌تواند بازده بالاتری به همراه داشته باشد زیرا مستاجران معمولاً شرکت‌ها هستند و به دلیل فضاهای بزرگ‌تر.

علاوه بر این، سرمایه‌گذاری‌های تجاری دارای توافق‌نامه‌های اجاره طولانی‌تری هستند، که به سرمایه‌گذاران پرداخت‌های اجاره بلندمدت تا پنج سال و بار نگهداری کم ارائه می‌دهد.

مزایا: پایداری بلندمدت؛ مدیریت و نگهداری کمتر؛ مزیت مالیاتی.

معایب: نیازهای مالی بالاتر؛ وابستگی به اقتصاد کلان و شرایط بازار.

5. املاک اجتماعی

املاک اجتماعی شامل املاک و مجتمع‌های مسکونی است که برای اسکان خانوارهای کم‌درآمد و خانواده‌های آسیب‌پذیر طراحی شده‌اند. ساخت و سرمایه‌گذاری در املاک اجتماعی با افزایش کمبود خانه‌های دولتی و مشکلات اجتماعی-اقتصادی بسیار مهم است.

این املاک مسکونی املاک اجاره‌ای با قیمت پایین ارائه می‌دهند که به قراردادهای اجاره بلندمدت که توسط سازمان‌های دولتی میانجی‌گری می‌شوند، متصل هستند. این سرمایه‌گذاری همچنین بُعد اخلاقی در ارائه شرایط زندگی و قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه برای خانواده‌ها و افراد نیازمند دارد.

مزایا: بازده پایدار بلندمدت؛ حمایت دولتی؛ افزایش تقاضاهای اجتماعی؛ تأثیر اخلاقی و اجتماعی مثبت.

معایب: تغییر قوانین؛ افزایش محدودیت قیمت؛ خطرات غیرمنتظره گردش مالی و نگهداری.

6. تراست‌های سرمایه‌گذاری در املاک (REITها)

REITها مشابه صندوق‌های مشترک و بازارهای پولی هستند اما برای سرمایه‌گذاران املاک. REITها شرکت‌هایی هستند با سرمایه‌گذاری‌های مختلف در املاک که در بازارهای ثانویه به صورت سهام ارائه می‌شوند.

سرمایه‌گذاران می‌توانند سهام REITها را خریداری کنند و با رشد قیمت‌ها به نسبت سرمایه‌گذاری خود کسب درآمد کنند. ارائه‌دهندگان REIT فرصت‌هایی در دسته‌ها و بخش‌های مختلف با نرخ‌های رشد و قیمت‌های متمایز ارائه می‌دهند.

سرمایه‌گذاری در REIT یکی از رایج‌ترین استراتژی‌های کم‌ریسک است که دسترسی به املاک را بدون مالکیت واقعی آن و نگرانی در مورد شرایط فیزیکی یا ارزشی آن فراهم می‌کند.

مزایا: تنوع پورتفولیو؛ دریافت سود سهام؛ بدون مالیات شرکتی؛ دردسر کمتر در مورد نگهداری؛ مستاجران و قراردادهای اجاره.

معایب: تحت تأثیر تغییرات نرخ بهره؛ هزینه‌های مدیریت بالا؛ مسائل نقدینگی.

7. اقامتگاه‌های دانشجویی اختصاصی

PBSAs املاکی هستند که برای اسکان و خدمت به دانشجویان با مناطق خصوصی و مشترک و امکاناتی که نیازهای آن‌ها را برآورده می‌کند، طراحی شده‌اند. سرمایه‌گذاران می‌توانند واحدهای مسکونی دانشجویی و خوابگاه‌ها را مالکیت و اجاره دهند و از افزایش تقاضاها، به ویژه در مناطق پرجمعیت با دانشجویان دانشگاه‌های بین‌المللی، بهره‌مند شوند.

این روند در پرتو افزایش مشکل مسکن دانشجویی در اروپا اهمیت فزاینده‌ای دارد، زیرا تقاضا عرضه ارائه شده توسط دولت‌ها را پشت سر می‌گذارد.

مزایا: تقاضای بالا؛ نیاز کمتر به غربالگری مستاجران؛ قیمت‌های بالا؛ حمایت دولتی.

معایب: فصلی بودن؛ افزایش محدود ارزش املاک اجاره‌ای.

8. املاک پیش‌فروش

املاک پیش‌فروش آن‌هایی هستند که در مرحله برنامه‌ریزی یا ساخت قرار دارند. این واحدها معمولاً قیمت پایینی دارند و بازده سرمایه‌گذاری قابل توجهی برای سال‌های زیادی ارائه می‌دهند. 

سرمایه‌گذاران باید هنگام سرمایه‌گذاری در املاک در حال ساخت دقت کنند تا آن‌هایی را که دارای بیشترین پتانسیل از نظر موقعیت، امکانات، ارزش آینده و برنامه‌ریزی شهری هستند، شناسایی کنند. علاوه بر این، پروژه‌های املاک می‌توانند با آشفتگی‌های اقتصادی مواجه شوند که بر تحویل و سودآوری تأثیر می‌گذارد.

مزایا: قیمت زیر بازار؛ تقاضای بالا؛ پتانسیل قابل توجه افزایش سرمایه؛ برنامه‌های پرداخت ثابت.

معایب: خطرات بالای تأخیر یا تعلیق؛ زمان‌های طولانی‌تر مورد نیاز برای تحقق سود.

9. سرمایه‌گذاری جمعی در املاک

سرمایه‌گذاری جمعی در املاک به معنای جمع‌آوری چندین سرمایه‌گذار است که پول خود را در یک استخر قرار می‌دهند، که از طریق یک پلتفرم سرمایه‌گذاری جمعی در املاک سرمایه‌گذاری می‌شود. 

پول جمع‌شده می‌تواند از جامعه‌ای از سرمایه‌گذاران که یکدیگر را می‌شناسند یا سرمایه‌گذاران دوردست که از طریق یک پلتفرم سرمایه‌گذاری جمعی در املاک آنلاین سرمایه‌گذاری می‌کنند، باشد.

میانجی (پلتفرم) کنترل می‌کند که چگونه وجوه سرمایه‌گذاری می‌شوند و ملک را به مناسب‌ترین روش برای رشد سرمایه اولیه مدیریت می‌کند. هر شرکت‌کننده بر اساس سهم خود سود دریافت می‌کند.

مزایا: بدون نگهداری و مدیریت ملک؛ موانع ورود پایین؛ کارایی هزینه.

معایب: کنترل محدود بر دارایی‌ها؛ پتانسیل رشد سفته‌بازی؛ وابستگی به عملکرد پلتفرم.

10. استفاده از خانه برای درآمد

استفاده از خانه برای درآمد یک تاکتیک معاصر برای زندگی و سرمایه‌گذاری در یک ملک در حالی که پرداخت‌های وام مسکن را کاهش می‌دهد، است. با استفاده از این روش، یک سرمایه‌گذار خانه‌ای می‌خرد، در بخشی از آن زندگی می‌کند و بخش‌های دیگر را برای اجاره می‌گذارد.

به این ترتیب، سرمایه‌گذار فضای خانه را با مالکیت فضای خانگی شخصی خود و دریافت پرداخت‌های اجاره که بخشی از وام مسکن را پوشش می‌دهد، به طور کارآمدی استفاده می‌کند.

استفاده از خانه برای درآمد در واحدهای مسکونی بزرگ یا دوبلکس‌ها که صاحبخانه و مستاجر راحت زندگی می‌کنند، کارآمدتر انجام می‌شود. با گذشت زمان، سرمایه‌گذاران می‌توانند استراتژی‌های خروج از سرمایه‌گذاری در املاک مانند اجاره یا فروش کل خانه را در صورتی که ارزش آن به طور قابل توجهی افزایش یافته باشد، به کار ببرند.

مزایا: جریان نقدی پایدار؛ معاملات مالی بهتر؛ کاهش پرداخت‌های وام مسکن؛ دسترسی به غربالگری مستاجران.

معایب: بار نگهداری بالا؛ حریم خصوصی محدود.

چگونه سرمایه‌گذاری در املاک خود را مدیریت کنید؟

مالکیت یک کسب‌وکار املاک یک رویکرد مستقیم است. با این حال، چالش این است که پتانسیل مناسبی را پیدا کنید که می‌تواند پول شما را در طول سال‌ها افزایش دهد. می‌توانید از رویکرد عملی استفاده کنید یا با یک کارگزار کار کنید.

مشارکت مستقیم

یکی از راه‌های سرمایه‌گذاران حرفه‌ای برای مدیریت پورتفولیوها و وجوهشان، به‌صورت شخصی جستجو و سرمایه‌گذاری در املاک است. این رویکرد نیاز به ارتباط با حرفه‌ای‌های صنعت و شبکه‌ای از شرکت‌ها و مشاوران برجسته دارد.

علاوه بر این، سرمایه‌گذاری مستقیم نیاز به واسطه‌هایی که هزینه‌های مدیریت و خدمات اضافی دریافت می‌کنند را از بین می‌برد.

با این حال، یک سرمایه‌گذار باید دانش و تجربه بسیار پیشرفته‌ای در یافتن فرصت‌ها و روندهای بازار داشته باشد تا فرصت‌های سودآور را پیدا کند.

از طریق کارگزاری

راه دیگر برای سرمایه‌گذاری در املاک، پیدا کردن یک شرکت کارگزاری است که با نیازها و الزامات شما مطابقت داشته باشد. یک کارگزار دانش و بینش گسترده‌ای از بازار ارائه می‌دهد که به فرایند تصمیم‌گیری شما کمک می‌کند و اطمینان حاصل می‌کند که در سودآورترین دارایی‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنید.

با این حال، کمیسیون عامل می‌تواند به شدت بر سودآوری شما تأثیر بگذارد. کارگزاران املاک معمولاً درصدی از سرمایه‌گذاری اولیه شما را دریافت می‌کنند، که آن‌ها را ترغیب می‌کند تا فقط سرمایه‌گذاری‌های با هزینه بالا ارائه دهند.

نتیجه‌گیری

املاک بازده پایداری از سرمایه‌گذاری در دارایی‌های بلندمدت ارائه می‌دهد. املاک مسکونی و تجاری به خاطر طول عمر و افزایش ارزش در طول زمان شناخته شده‌اند. با این حال، باید استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در املاک خود را به دقت در نظر بگیرید و آنچه با بودجه و الزامات شما مطابقت دارد را اجرا کنید.

می‌توانید مجموعه‌ای از استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در املاک را پیدا کنید، از جمله فرصت‌های کم‌ریسک، کم‌هزینه/پربازده، کوتاه‌مدت و بلندمدت برای افزایش پول خود و تنوع بخشیدن به پورتفولیوی خود.