부동산 투자 신탁(REIT)이란 무엇이며, 투자 방법은

성공적인 투자자들은 포트폴리오 다각화에서 큰 이익을 얻습니다. 예를 들어, 전통적인 금융 도구의 풍부한 수익과 암호화폐의 높은 변동성에도 불구하고, 부동산은 장기적인 수익성과 가치 상승과 같은 독특한 제안을 거래자들에게 제공합니다.

많은 금융 기관과 다중 자산 기업들이 포트폴리오의 다각화와 지속성을 향상시키기 위해 부동산에 투자합니다.

거래자들은 주식 시장 투자자와 부동산 투자자 두 가지 유형으로 나뉩니다. 그러나 REIT는 부동산 보유 기업의 주식을 제공하여 최고의 선택을 제공합니다. 이는 주식 거래자들을 그들의 영역에 머무르게 하면서 부동산 투자만의 독특한 이점을 노출시킵니다.

그렇다면 부동산 투자 신탁이란 무엇이며, 이러한 시장에 투자해야 할까요? 설명해 보겠습니다.

부동산 투자 신탁(REIT)이란 무엇인가?

REIT는 수익을 창출하는 부동산을 소유하거나 금융을 제공하는 회사들의 결합체로, REIT와 그 주주들에게 수익성 높은 수익을 제공합니다.

REIT는 아파트, 토지, 공공주택 또는 상업 공간의 매매나 임대를 포함한 부동산 관리 또는 매매를 통해 수익을 얻습니다. REIT는 주식 시장에서 거래되므로 개인 또는 기관 투자자들이 부동산 시장에서 주식을 소유할 수 있습니다.

이 방법은 대부분의 부동산 투자가 요구하는 막대한 자본 없이도 거래자들이 부동산에 투자할 수 있게 합니다. 대신에, 거래자들은 부동산 시장의 역학에서 수익성이 발생하는 REIT의 주식을 사고 팔 수 있습니다.

REIT에 투자해야 할까요, 아니면 주식에 투자해야 할까요?

부동산 투자 신탁의 정의를 이해한 후, 다른 수단과 비교하여 투자할 가치가 있는지 논의해 보겠습니다.

한눈에 보면, 주식은 REIT보다 더 높은 연간 수익을 제공합니다. S&P 500은 2023년에 24%의 수익률을 기록했으며, 2024년에는 18%의 예상 수익률을 보이고 있습니다. 반면에, REIT는 연간 4-8%의 적당한 수익을 제공합니다.

그러나 주식 투자는 REIT보다 더 많은 위험을 수반합니다. 주식은 변동성이 더 크며, 가격이 투기에 취약하여 가격이 매우 극적으로 오르내릴 수 있습니다.

부동산은 여러 해 동안 지속되는 월세 수입으로 구성된 더 안정적인 소득원을 제공합니다. REIT는 주주들에게 부동산 수익에서 발생하는 배당금을 포함한 장기적인 이익을 제공합니다.

REIT의 성장과 동향 개요

REIT는 매우 급성장하는 산업으로, 2024년부터 2028년까지 연평균 성장률(CAGR) 2.87%로 성장하여 3,500억 달러에 이를 것으로 예상됩니다. 2024년 한 해만 보더라도, 시장은 전년 대비 2.68% 성장했습니다.

이러한 추세의 대부분은 북미의 상업 및 산업 수요 증가에 의해 주도됩니다. 그러나 글로벌 상승 추세는 특히 아시아에서 개인 주거 공간에 대한 수요 증가에 기인합니다.

첫 번째 REIT는 1960년에 설립되었으며, 이 급성장하는 산업에 투자하기 위한 더 편리한 방법을 제공하는 모기지 회사들로 구성되었습니다. 소규모 투자 회사와 거래자들은 REIT를 사용하여 미국의 고층 건물, 쇼핑몰 및 비즈니스 센터의 주식을 소유했습니다.

사업 신탁의 활동을 규제하고 납세자들이 파트너십을 사용하여 다른 출처의 수익을 숨기는 것을 방지하기 위해, 1976년과 1986년의 세제개혁법과 같은 여러 법률이 도입되었습니다.

오늘날, SEC는 REIT 시장을 감독하며, 회사가 합법적인 부동산 신탁이 되기 위해서는 다음과 같은 요구 사항을 충족해야 합니다:

• 과세 대상 법인으로 SEC에 등록할 것.
• 회사를 관리하는 이사회 또는 신탁인을 구성할 것.
• 총 자산의 최소 75%를 부동산에 투자할 것.
• 임대 부동산, 부동산을 담보로 한 모기지 이자, 또는 부동산 판매에서 총 이익의 최소 75%를 받을 것.
• 총 소득의 최소 90%를 주주들에게 배당금으로 지급할 것.
• 최소 100명의 주주를 보유할 것.
• 5명 이하의 개인이 50% 이상의 주식을 소유하지 않을 것.

REIT의 유형

모기지 시장을 위해 처음 설립된 후, 공공 및 민간 REIT는 이제 다음 자산 클래스에 대한 투자를 적극적으로 제공합니다.

주식형 REIT

주식형 REIT는 가장 일반적인 REIT 유형입니다. 그들은 부동산을 구입하고, 임대하며, 임대 수익을 수집하는 임대 전략을 통해 수익을 얻습니다.

이 접근법은 가장 규제되고 고객들에게 저렴하기 때문에 부동산 투자 시장의 거의 95%를 차지합니다.

모기지형 REIT

모기지 REIT(mREIT)는 모기지를 발행하거나 부동산 개발 및 구매에 공동 자금을 제공합니다. mREIT는 대출 상환금이나 모기지 담보 증권을 수집하여 수익을 창출합니다.

이 유형은 모기지 금융 상품에서 수익을 얻기 때문에 금리에 더 민감하며, 이는 부동산 자산의 수익성과 순자산 가치에 영향을 미칩니다.

하이브리드 REIT

하이브리드 REIT는 주식과 모기지 지불을 결합합니다. 그러나 이 유형은 점차 사라지고 있으며, 미국 규정은 부동산 신탁이 더 전문화될 것을 요구합니다.

어떤 REIT가 가장 수익성이 높을까요?

REIT 회사들은 주거 및 상업용 부동산에서 투자 기회를 제공합니다. 더욱이, 상업용 REIT 기회는 비즈니스 오피스, 의료, 생산 공장 및 소매 공간으로 확장됩니다.

이들 각 유형은 지역 경제 상황과 수요에 따라 고유한 이점과 과제를 갖고 있습니다. 주요 REIT 투자 부동산 자산을 검토해 보겠습니다.

주거용 REIT

주택 REIT는 다가구 주택, 주거 단지 및 듀플렉스 아파트를 소유하고 운영하는 기업을 포함합니다. 이러한 기회에서 주식 수익을 얻는 것은 임대 수입에서 나옵니다. 

따라서, 주거용 REIT에 투자하려면 소유한 부동산의 위치와 가격을 포함한 시장 상황을 이해해야 합니다. 예를 들어, 뉴욕이나 런던과 같은 관광 지역이나 높은 임대료 지역의 부동산을 소유하면 주민들이 완전한 소유권보다 임대에 의존하기 때문에 더 많은 이익을 창출할 수 있습니다.

소매용 REIT

소매 REIT는 상점, 전시장 또는 창고에 제공되는 상업용 공간으로 구성됩니다. 이들 임차인들은 수년간 부동산을 임대하고 안정적인 지불을 제공하는 고정 임대 계약에 참여합니다.

소매 REIT는 기업이 운영과 투자를 확장하고 더 많은 수입을 창출하며 높은 임대료를 지불하는 경제 성장 기간 동안 수익성 있는 수익을 제공합니다.

그러나 이 유형에서 유일한 우려는 임차인이 저조한 성과로 인해 사업을 중단하여 임대료를 지불할 수 없게 되는 경우입니다.

헬스케어 REIT

헬스케어 REIT 회사들은 병원, 클리닉, 요양원 및 기타 간호 시설에 투자하고 부동산을 제공합니다. 이 부문은 미국의 놀라운 의료 비용으로부터 큰 이익을 얻습니다.

이 부문에 대한 투자는 경험이 풍부하고 대형 기업을 통해 이루어져야 하는데, 이는 부유한 헬스케어 기업들이 고도로 발전된 시설과 첨단 건물을 필요로 하기 때문이며, 이는 일부 REIT만이 감당할 수 있습니다.

오피스 REIT

오피스 빌딩에 대한 투자는 매우 수익성이 높을 수 있으며, 특히 부동산이 도심이나 비즈니스 지역과 같은 수요가 높은 지역에 위치한 경우 더욱 그렇습니다. 비즈니스 오피스 REIT는 장기적인 현금 흐름과 결합된 놀라운 수익을 제공할 수 있습니다.

그러나 그들의 수익성은 임차인의 수익성과 인플레이션, 실업률과 같은 국가 경제 지표에 크게 의존합니다.

REIT에 투자하는 방법은?

REIT는 더 이상 틈새 시장이 아닙니다. 오늘날, Wheeler Real Estate Investment Trust와 같은 많은 신탁을 나스닥(NASDAQ)에서 찾을 수 있습니다. 다음은 시작하는 방법입니다.

REIT 회사를 찾으세요

공개 거래되는 REIT는 낮은 투자 요구 사항을 포함하여 더 나은 조건을 제공하며, 반면에 사설 REIT 회사는 선택된 개인에게만 제공되고 더 높은 투자 요구 사항을 가지고 있습니다. 그런 다음, REIT 회사의 평판, 서비스 수수료 및 포트폴리오를 검사하세요.

작게 시작하고 점진적으로 성장하세요

초보자로서, 제한된 수익과 낮은 노출을 제공하는 포트폴리오를 선택하세요. 이 접근법은 연간 2-3%의 적당한 수익을 제공하지만 시장 위험을 완화할 것입니다. 투자를 점진적으로 늘릴 수 있습니다.

포트폴리오 다각화를 보장하세요

다양한 부문(헬스케어, 소매, 주거)의 REIT 회사에 투자하는 것은 성장하는 부동산 트렌드를 활용하는 가장 좋은 방법입니다. 시장은 투기에 덜 반응하지만, 변화하는 규정과 수요는 REIT 부문의 수익성에 영향을 미칩니다.

법인세 영향을 검토하세요

REIT는 다른 세법의 적용을 받으며, 이는 수익을 정확하게 추정하기 위해 계산되어야 합니다. REIT는 법적으로 과세 소득의 90%를 배당금으로 지급해야 한다는 점을 주목할 가치가 있습니다.

시장 업데이트에 앞서가세요

주식, 통화, 원자재와 달리, 부동산은 변동성이 적으며 임대료는 단기적인 투기와 뉴스에 덜 영향을 받습니다. 

그러나 거시 경제는 REIT 수익률이나 부동산 가격에 크게 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 경제 뉴스를 따라가며 포트폴리오를 조정하고 잠재적인 손실을 최소화하세요.

결론

부동산 투자 신탁(REIT)은 다양한 시장과 산업에서 부동산을 소유하고 운영하는 기업입니다. 투자자들은 REIT의 주식을 구매하여 임대료나 모기지 금리가 상승함에 따라 포트폴리오를 성장시킬 수 있습니다.

이 방법은 부동산이나 상업 공간을 소유하고 임대하기 위해 상당한 금액을 지불할 필요 없이 부동산 사업에 쉽게 진입할 수 있게 해줍니다. 대신에, REIT는 이러한 부동산을 금융하고 관리하며, 주주들은 수익과 배당금을 얻습니다.