أفضل 10 استراتيجيات للاستثمار العقاري

العقار هو حجر الزاوية لمحفظة أعمال ناجحة. إنها طريقة مثبتة ومجربة لتوليد الأموال التي تنمو على مر السنين.

الاستثمار العقاري مخصص للمستثمرين على المدى الطويل، حيث تحتاج بعض العقارات إلى سنوات لتحقيق عوائد كبيرة وتصبح مربحة. علاوة على ذلك، ستحتاج على الأرجح إلى رأس مال كبير لدخول هذا العمل.

إذًا، كيف تبدأ؟ وما هي أفضل استراتيجيات الاستثمار العقاري؟ دعنا نكتشف ذلك.

فهم الاستثمار العقاري

يشير الاستثمار العقاري إلى امتلاك واستخدام العقارات كأداة لتوليد الدخل باستخدام نماذج أعمال مختلفة. على غرار الأسواق المالية، حيث يتم تداول فئات الأصول والأدوات المختلفة لكسب المال، يتم شراء وبيع الأراضي والمنازل والمساحات التجارية لــ تنمية الثروة.

يمكن للمستثمرين شراء عقارات مبنية مسبقًا أو جاهزة وتطبيق استراتيجيات مختلفة لزيادة قيمتها وإعادة بيعها بأسعار أعلى.

يُعرف العقار بأنه أصل يزداد قيمته دائمًا، مما يجعله طريقة مثالية لتوليد دخل أساسي أو ثانوي. يتضمن ذلك شراء عقار، تحسينه (المعروف أيضًا باسم تجديده)، ثم تأجيره أو بيعه وكسب فرق السعر للعقار المحسن.

نظرة على سوق العقارات

سوق العقارات ينمو باستمرار، وقد قُدرت قيمة السوق العقاري العالمي بـ 3.9 تريليون دولار في عام 2023، ومن المتوقع أن ينمو بمعدل نمو سنوي مركب 5.5% حتى عام 2034. يأتي معظم هذه العوائد من الإيجارات التي تشكل أكثر من نصف حجم السوق.

ساهمت منطقة آسيا والمحيط الهادئ بأكبر قدر في هذا التوسع، بحجم سوق يزيد عن 1.5 تريليون دولار في عام 2023. من المتوقع أن تستمر هذه المنطقة في نموها بمعدل نمو سنوي مركب 5.8% حتى عام 2034، لتصل إلى ما يقارب 3 تريليونات دولار.

تساهم العديد من العوامل في هذا التفوق الإقليمي، مثل الاتجاه المتصاعد لملكية العقارات الشخصية في الصين، وزيادة التنقل والسياحة في الاقتصادات النامية مثل فيتنام وإندونيسيا والفلبين.

العقار مقابل الأسواق المالية

غالبًا ما يقارن المستثمرون بين العقارات والأسواق المالية عند البحث عن طرق لتنمية ثرواتهم. يكون الاستثمار في الأسهم والعملات والسلع عرضة للمضاربة والعديد من العوامل الأخرى. يميل مستثمرو الأسهم إلى مراقبة استثماراتهم عن كثب لرؤية تقلبات أسعار الأسهم وظروف السوق.

من ناحية أخرى، فإن سوق العقارات أكثر استقرارًا مع نمو تصاعدي مستمر. هذا لا يعني أن أسعار العقارات لا تنخفض أبدًا، ولكن هناك عوامل استثنائية أكثر تسبب انخفاض قيمة العقار.

تساهم الركود الاقتصادي، وسوء الصيانة، وارتفاع معدلات الجريمة في خفض سوق العقارات. ومع ذلك، فإن عوامل أكثر مضاربة وواقعية تؤثر على سوق الأوراق المالية.

بالإضافة إلى ذلك، توفر الأدوات المالية القياسية عوائد قصيرة الأجل، نظرًا للتقلبات العالية المتوسطة اليومية للعملات المشفرة والأسهم وسوق الفوركس. بالمقارنة، فإن الاستثمار العقاري هو طويل الأجل، يركز على العوائد في السنوات الخمس إلى الخمس عشرة القادمة.

أنواع استراتيجيات الاستثمار العقاري

على الرغم من أن الاستثمار العقاري بسيط، إلا أن هناك طرقًا مختلفة للاستثمار في العقارات. ساهم تطور منصات الوساطة، والطلبات المتزايدة، والتغيرات الديناميكية في المساحات السكنية العالمية في هذا النمو.

العقارات التجارية مقابل السكنية

المساحات التجارية هي مباني المكاتب، المستودعات، صالات العرض، متاجر التجزئة وغيرها من العقارات المصممة للاستخدام التجاري. تتمتع بمساحات كبيرة وتتطلب استثمارًا أوليًا كبيرًا للبدء.

المساحات السكنية هي الشقق، الوحدات السكنية، المساكن المزدوجة المصممة للأسر والعائلات. هذا الخيار أكثر سهولة وله متطلبات مالية أكثر قابلية للتحقيق.

يحقق الاستثمار في العقارات التجارية عوائد أعلى لأنها أكبر في المساحة، وعادة ما يلتزم المستأجرون بعقود إيجار لعدة سنوات، مما يؤدي إلى تدفق دخل أكثر استقرارًا.

من ناحية أخرى، يجلب الاستثمار في العقارات السكنية عوائد متكررة قصيرة الأجل. تزداد قيمة المساحات السكنية بمرور الوقت، مما يمكن أن يكون نموًا كبيرًا للمحفظة لعدة سنوات. ومع ذلك، يمكن أن تكون الصيانة مكلفة اعتمادًا على دوران المستأجرين ومدة الإيجار.

مباشر مقابل غير مباشر

يمكنك شراء العقارات مباشرة، تجديدها، تأجيرها أو بيعها وكسب الأرباح. يُطلق على هذا النهج الاستثمار المباشر لأن المستثمر يمتلك ويجدد ويولد الدخل من الأصل مباشرة.

من ناحية أخرى، يعني الاستثمار غير المباشر العمل من خلال وكيل أو صندوق ائتماني، والذي يوفر لك خيارات مختلفة للاستثمار وكسب الأموال من العقارات. 

لا يتطلب الاستثمار غير المباشر الشراء قبل الكسب، وهو يعمل بشكل مشابه للاستثمار في الأوراق المالية. ومع ذلك، فإنه يتضمن عمولة وكيل عقاري، مما يمكن أن يقلل الأرباح المتوقعة.

يكون الاستثمار المباشر أكثر شيوعًا في العقارات السكنية، بينما يكون الاستثمار غير المباشر أكثر انتشارًا عند الاستثمار في المساحات التجارية والاجتماعية أو صناديق الاستثمار العقارية.

10 استراتيجيات للاستثمار العقاري

دعنا نستكشف الاستراتيجيات المختلفة التي يمكنك تنفيذها للاستفادة من الإمكانات المتزايدة للعقارات السكنية والتجارية. سواء أتيت برأس مال أولي كبير أو بميزانية محدودة، تبحث عن إعادة البيع أو التأجير، إليك كيفية كسب الأموال من الاستثمار العقاري.

1. الشراء للتأجير

تهدف استراتيجية الشراء للتأجير إلى امتلاك عقار وتأجيره لكسب عوائد شهرية. إنها واحدة من أكثر النهج شيوعًا، حيث توفر عوائد مستقرة من مدفوعات الإيجار خلال فترة عقد الإيجار.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمالك زيادة الإيجار إذا ارتفعت قيمة العقار، مما يؤمن تدفقًا متزايدًا من العوائد. إنه نقطة دخول شائعة للمستثمرين العقاريين الذين يسعون إلى استثمارهم العقاري الأول.

المزايا: تكلفة معقولة للغاية؛ توليد دخل سلبي؛ عوائد متوقعة؛ القدرة على سداد الرهن العقاري باستخدام عوائد الإيجار.

العيوب: معدلات عائد أقل من المساحات التجارية؛ عبء صيانة أعلى؛ تقلبات سوقية عالية؛ خطر إلغاء العقد.

2. الإيجارات قصيرة الأجل

تشبه الإيجارات قصيرة الأجل استراتيجية الشراء للتأجير ولكنها تركز على عقود الإيجار قصيرة الأجل. وبالتالي، يشتري المالك العقار ويعيش فيه لبضعة أشهر قبل الانتقال وتأجيره. 

تُعد المدن السياحية والوجهات العطلاتية من أفضل الاستثمارات في الإيجارات قصيرة الأجل، حيث يمكن للمالك البقاء لقضاء إجازة لبضعة أشهر ثم العودة إلى المنزل. عندما يعودون من بيت العطلة، يقومون بتأجيره وكسب دخل إيجاري بدلاً من تركه شاغرًا.

المزايا: أسعار إيجار عالية؛ تأمين مكان عطلة.

العيوب: متطلبات استثمارية كبيرة؛ فحص محدود للمستأجرين؛ موسمية.

3. الشراء للبيع

تتضمن هذه الاستراتيجية شراء عقار في حالة سيئة بسعر منخفض، وتجديده وإعادة بيعه بسعر أعلى. يركز هذا النهج على مدفوعات إجمالية من عمليات البيع بدلاً من المدفوعات الدورية من عقود الإيجار.

يتطلب قلب المنازل معرفة واسعة باتجاهات السوق والقدرة على إجراء أعمال التجديد باستخدام العمالة أو الخبرة الذاتية. لذلك، قد لا يكون الخيار الأفضل للاستثمارات الأولى أو الاستثمار عن بعد.

المزايا: عائد استثمار مرتفع؛ لا إدارة مستأجرين؛ لا تبعات إيجارية؛ كفاءة ضريبية.

العيوب: يتطلب تخصيص وقت كبير؛ يحتاج إلى معرفة محلية مناسبة بالسوق؛ عرضة لتقلبات السوق.

4. العقارات التجارية

يعني الاستثمار في العقارات التجارية شراء وتأجير عقار للاستخدام التجاري، مثل المكاتب، التجزئة، الصناعية، الترفيه، والرعاية الصحية. يمكن أن يجلب هذا النهج عوائد أعلى لأن المستأجرين عادة ما يكونون شركات وبسبب المساحات الأكبر.

علاوة على ذلك، تتمتع الاستثمارات التجارية بعقود إيجار أطول، مما يوفر للمستثمرين مدفوعات إيجارية طويلة الأجل تصل إلى خمس سنوات وعبء صيانة منخفض.

المزايا: استقرار طويل الأجل؛ إدارة وصيانة أقل؛ ميزة ضريبية.

العيوب: متطلبات تمويل أعلى؛ الاعتماد على الاقتصاد العام وظروف السوق.

5. العقارات الاجتماعية

تشمل العقارات الاجتماعية العقارات والمجمعات السكنية المصممة لاستيعاب الأسر ذات الدخل المنخفض والعائلات الضعيفة. بناء والاستثمار في العقارات الاجتماعية أمر حيوي مع زيادة نقص المساكن الحكومية ومشاكل اجتماعية اقتصادية.

تقدم هذه العقارات السكنية إيجارات منخفضة السعر، والتي ترتبط بعقود إيجار طويلة الأجل تتوسط فيها الوكالات الحكومية. هذا الاستثمار له أيضًا بُعد أخلاقي في تقديم ظروف وأسعار معيشة ميسورة للعائلات والأفراد المحتاجين.

المزايا: عوائد مستقرة طويلة الأجل؛ دعم حكومي؛ زيادة الطلب الاجتماعي؛ تأثير أخلاقي واجتماعي إيجابي.

العيوب: تغييرات تنظيمية؛ تقدير سعر محدود؛ مخاطر دوران غير متوقعة وصيانة.

6. صناديق الاستثمار العقارية (REITs)

تشبه صناديق الاستثمار العقارية الصناديق المشتركة وأسواق المال ولكن للمستثمرين العقاريين. صناديق الاستثمار العقارية هي شركات تمتلك استثمارات عقارية مختلفة تُعرض في الأسواق الثانوية كأسهم.

يمكن للمستثمرين شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقارية وكسب المال مع نمو الأسعار بما يتناسب مع استثماراتهم. تقدم مزودي صناديق الاستثمار العقارية فرصًا في فئات وقطاعات مختلفة بمعدلات نمو وأسعار مختلفة.

الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية هو أحد أكثر الاستراتيجيات منخفضة المخاطر شيوعًا التي توفر الوصول إلى العقارات دون امتلاكها فعليًا والقلق بشأن حالتها المادية أو قيمتها.

المزايا: تنويع المحفظة؛ تلقي أرباح الأسهم؛ لا ضرائب شركات؛ لا متاعب بشأن الصيانة؛ المستأجرين وعقود الإيجار.

العيوب: عرضة لتغيرات أسعار الفائدة؛ رسوم إدارة عالية؛ مشكلات السيولة.

7. سكن الطلاب المصمم خصيصًا (PBSA)

PBSA هي عقارات مصممة لإقامة وخدمة الطلاب بمناطق ومرافق خاصة ومشتركة تناسب احتياجاتهم. يمكن للمستثمرين امتلاك وتأجير وحدات سكنية للطلاب ومهاجع والاستفادة من الطلبات المتزايدة، خاصة في المناطق المأهولة بالطلاب الدوليين.

أصبح هذا الاتجاه مهمًا بشكل متزايد في ضوء زيادة مشكلة سكن الطلاب في أوروبا، حيث يفوق الطلب العرض الذي تقدمه الدول.

المزايا: طلب عالي؛ فحص أقل للمستأجرين؛ أسعار عالية؛ دعم حكومي.

العيوب: موسمية؛ تقدير محدود لقيمة الإيجار.

8. العقارات على المخطط

العقارات على المخطط هي التي تكون في مرحلة التخطيط أو البناء. عادة ما تكون هذه الوحدات منخفضة السعر وتوفر عائد استثمار كبير لسنوات عديدة. 

يجب على المستثمرين توخي الحذر عند الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء لتحديد تلك التي تتمتع بأعلى إمكانات من حيث الموقع، المرافق، القيمة المستقبلية والتخطيط العمراني. علاوة على ذلك، يمكن أن تواجه المشاريع العقارية اضطرابات اقتصادية تؤثر على التسليم والربحية.

المزايا: سعر أقل من السوق؛ طلب عالي؛ إمكانات كبيرة لزيادة رأس المال؛ خطط دفع ثابتة.

العيوب: مخاطر تأخير أو تعليق عالية؛ أوقات أطول لتحقيق الأرباح.

9. التمويل الجماعي للعقارات

يعني التمويل الجماعي في الاستثمار العقاري جمع عدة مستثمرين يضعون أموالهم في صندوق واحد، والذي يُستثمر في العقارات من خلال منصة تمويل جماعي. 

قد تكون الأموال المجمعة من مجتمع من المستثمرين الذين يعرفون بعضهم البعض أو مستثمرين موزعين عن بعد يستثمرون من خلال منصة تمويل جماعي عقاري عبر الإنترنت.

يتحكم الوسيط (المنصة) في كيفية استثمار الأموال ويدير العقار بالطريقة الأنسب لزيادة الاستثمار الأولي. يتلقى كل مشارك أرباحًا بناءً على مساهمته.

المزايا: لا صيانة وإدارة للعقار؛ حواجز دخول منخفضة؛ كفاءة التكلفة.

العيوب: سيطرة محدودة على الأصول؛ إمكانات نمو مضاربة؛ الاعتماد على أداء المنصة.

10. اختراق المنازل

اختراق المنازل هو تكتيك معاصر للعيش والاستثمار في عقار مع تقليل مدفوعات الرهن العقاري. باستخدام اختراق المنازل، يشتري المستثمر منزلًا، يعيش في جزء منه ويؤجر الأجزاء الأخرى.

بهذه الطريقة، يستغل المستثمر مساحة المنزل بكفاءة من خلال امتلاك مساحة السكن الشخصية الخاصة به وتلقي مدفوعات الإيجار التي تغطي جزءًا من قرض الرهن العقاري.

يتم اختراق المنازل بشكل أكثر كفاءة في الوحدات السكنية الكبيرة أو المزدوجة حيث يعيش المالك والمستأجر بشكل مريح. بمرور الوقت، يمكن للمستثمرين نشر استراتيجيات خروج الاستثمار العقاري مثل تأجير أو بيع المنزل بأكمله إذا زادت قيمته بشكل كبير.

المزايا: تدفق نقدي مستقر؛ صفقات تمويل أفضل؛ تقليل مدفوعات الرهن العقاري؛ الوصول إلى فحص المستأجرين.

العيوب: عبء صيانة عالي؛ خصوصية محدودة.

كيف تدير استثمارك العقاري؟

يُعد امتلاك عمل عقاري نهجًا بسيطًا. ومع ذلك، فإن التحدي هو العثور على الإمكانات المناسبة التي يمكن أن تنمو أموالك على مر السنين. يمكنك إما استخدام النهج العملي أو العمل مع وسيط.

المشاركة المباشرة

طريقة واحدة للمستثمرين المحترفين لإدارة محافظهم وأموالهم هي بالبحث شخصيًا عن العقارات والاستثمار فيها. يتطلب هذا النهج وجود اتصالات مع محترفي الصناعة وشبكة من الشركات الرائدة والمستشارين.

بالإضافة إلى ذلك، يلغي الاستثمار المباشر الحاجة إلى الوسطاء الذين يفرضون رسوم إدارة وخدمات إضافية.

ومع ذلك، يجب على المستثمر أن يكتسب معرفة وخبرة متقدمة جدًا في تحديد الفرص والاتجاهات السوقية للعثور على فرص مربحة.

من خلال الوساطة

الطريقة الأخرى للاستثمار في العقارات هي العثور على شركة وساطة تناسب احتياجاتك ومتطلباتك. يقدم الوسيط معرفة واسعة بالسوق ورؤى تساعد في عملية اتخاذ القرار، مما يضمن لك الاستثمار في الأصول الأكثر ربحية.

ومع ذلك، يمكن أن تؤثر عمولة الوكيل بشكل كبير على ربحيتك. عادة ما يتقاضى وكلاء العقارات نسبة مئوية من استثمارك الأولي، مما يحفزهم على تقديم استثمارات ذات تكلفة عالية فقط.

الخلاصة

يوفر الاستثمار العقاري عوائد مستقرة من الاستثمار في الأصول طويلة الأجل. تُعرف العقارات السكنية والتجارية بطول العمر والتقدير بمرور الوقت. ومع ذلك، يجب عليك النظر بعناية في استراتيجيات الاستثمار العقاري الخاصة بك وتنفيذ ما يناسب ميزانيتك ومتطلباتك.

يمكنك العثور على مجموعة من استراتيجيات الاستثمار العقاري، بما في ذلك الفرص منخفضة المخاطر، منخفضة التكلفة/عالية العائد، قصيرة الأجل وطويلة الأجل لتنمية أموالك وتنويع محفظتك.