Las 10 Mejores Estrategias de Inversión Inmobiliaria

La propiedad es la piedra angular de una cartera de negocios exitosa. Es un método probado y comprobado de generación de dinero que ha ido creciendo a lo largo de los años.

El sector inmobiliario es para inversores a largo plazo, ya que algunas propiedades necesitan años para generar retornos sustanciales y ser rentables. Además, lo más probable es que necesite un capital significativo para entrar en este negocio.

Entonces, ¿cómo empezar? ¿Y cuáles son las mejores estrategias de inversión inmobiliaria? Vamos a descubrirlo.

Comprendiendo la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria se refiere a poseer y utilizar propiedades como una herramienta de generación de ingresos utilizando diferentes modelos de negocio. Similar a los mercados financieros, donde se negocian diversas clases de activos e instrumentos para ganar dinero, se compran y venden terrenos, casas y espacios comerciales para aumentar la riqueza.

Los inversores pueden comprar propiedades preconstruidas o listas y aplicar diversas estrategias para aumentar su valor y revenderlas a precios más altos.

El sector inmobiliario es conocido como un activo que siempre se aprecia, lo que lo convierte en una forma perfecta de generar ingresos primarios o secundarios. Implica comprar una propiedad, mejorarla (también conocido como “flipping”), luego alquilarla o venderla y obtener la diferencia de precio de la propiedad mejorada.

Perspectiva del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario está creciendo constantemente, y el tamaño del mercado global de propiedades se estimó en 3,9 billones de dólares en 2023, y se espera que crezca a una tasa compuesta anual (CAGR) del 5,5% hasta 2034. La mayoría de estos rendimientos provienen de alquileres que comprenden más de la mitad del tamaño del mercado.

Asia-Pacífico contribuyó más a esta expansión, con un tamaño de mercado de más de 1,5 billones de dólares en 2023. Se espera que esta región mantenga su crecimiento con una CAGR del 5,8% hasta 2034, lo que es un poco menos de 3 billones de dólares.

Muchos factores contribuyen a este dominio regional, como la creciente tendencia de propiedad personal en China y el aumento de las reubicaciones y el turismo en economías en desarrollo como Vietnam, Indonesia y Filipinas.

Bienes raíces vs. mercados financieros

Los inversores a menudo comparan los bienes raíces y los mercados financieros cuando buscan formas de aumentar su riqueza. Invertir en acciones, divisas y materias primas está sujeto a especulación y numerosos otros factores. Los inversionistas en acciones tienden a observar de cerca sus inversiones para ver el precio fluctuante de las acciones y las condiciones del mercado.

Por otro lado, el mercado inmobiliario es más estable con un crecimiento constante. Esto no significa que los precios de las propiedades nunca disminuyan, pero hay factores más extraordinarios que causan la devaluación de las propiedades.

La recesión económica, el mal mantenimiento y las altas tasas de criminalidad contribuyen a la disminución del mercado inmobiliario. Sin embargo, factores más especulativos y fácticos afectan al mercado de valores financieros.

Además, los instrumentos financieros estándar proporcionan rendimientos a corto plazo, dada la alta volatilidad diaria promedio de las criptomonedas, acciones y el mercado Forex. En comparación, la inversión inmobiliaria es a largo plazo, centrándose en los rendimientos en los próximos 5 a 15 años.

Tipos de estrategias de inversión inmobiliaria

Por muy sencilla que sea la inversión en propiedades, hay varias formas de invertir en ellas. El desarrollo de plataformas de corretaje, el aumento de las demandas y los cambios dinámicos en los espacios domésticos globales han contribuido a este crecimiento.

Comercial vs. Residencial

Los espacios comerciales son edificios de oficinas, almacenes, salas de exposición, tiendas minoristas y otras propiedades diseñadas para uso comercial. Tienen una amplia superficie y requieren una inversión inicial significativa para empezar.

Los espacios residenciales son apartamentos, pisos, unidades de vivienda y dúplex diseñados para hogares y familias. Esta opción es más accesible y tiene requisitos financieros más asequibles.

Invertir en propiedades comerciales trae mayores rendimientos porque son más grandes en espacio, y los inquilinos usualmente se comprometen en contratos de arrendamiento de varios años, lo que lleva a una fuente de ingresos más consistente.

Por otro lado, la inversión en propiedades residenciales trae rendimientos frecuentes a corto plazo. El valor de los espacios residenciales se aprecia con el tiempo, lo que puede ser un crecimiento significativo de la cartera de inversión durante múltiples años. Sin embargo, el mantenimiento puede ser costoso dependiendo de la rotación de inquilinos y la duración del alquiler.

Directa vs. Indirecta

Puede comprar directamente bienes raíces, renovarlos, alquilarlos o venderlos y obtener ganancias. Este enfoque se llama inversión directa porque el inversor posee, reforma y genera ingresos del activo directamente.

Por otro lado, la inversión indirecta significa trabajar a través de un agente o fideicomiso, que le ofrece varias opciones para invertir y ganar de las propiedades. 

La inversión indirecta no requiere comprar antes de ganar, lo que funciona de manera similar a invertir en valores. Sin embargo, implica una comisión de agente inmobiliario, lo que puede disminuir las ganancias proyectadas.

La inversión directa es más común en propiedades residenciales, mientras que la indirecta es más prevalente al invertir en espacios comerciales y sociales o en un fideicomiso de inversión inmobiliaria.

10 estrategias de inversión inmobiliaria

Exploremos las diferentes estrategias que puede implementar para capitalizar el creciente potencial de las propiedades residenciales y comerciales. Ya sea que tenga un capital inicial significativo o un presupuesto controlado, buscando revender o alquilar, aquí está cómo puede ganar con la inversión inmobiliaria.

1. Comprar para alquilar

La estrategia de comprar para alquilar tiene como objetivo poseer una propiedad y alquilarla para obtener rendimientos mensuales. Es uno de los enfoques más comunes, ofreciendo rendimientos estables de los pagos de alquiler durante el período del contrato de arrendamiento.

Además, el propietario puede aumentar el alquiler si la propiedad se aprecia en valor, asegurando una creciente corriente de rendimientos. Es un punto de entrada popular para los inversores inmobiliarios que buscan su primera inversión en bienes raíces.

Ventajas: Altamente asequible; generación de ingresos pasivos; rendimientos predecibles; la capacidad de pagar la hipoteca usando los ingresos del alquiler.

Desventajas: Tasas de retorno más bajas que los espacios comerciales; mayor carga de mantenimiento; alta volatilidad del mercado; riesgo de nulidad del contrato.

2. Alquileres a corto plazo

Los alquileres a corto plazo son similares a comprar para alquilar pero se enfocan en contratos de arrendamiento de corta duración. Así, el propietario compra la propiedad y vive en ella durante unos meses antes de reubicar y alquilarla. 

Las ciudades turísticas y destinos de vacaciones son las principales inversiones de alquiler a corto plazo, donde el propietario puede quedarse para unas vacaciones por un par de meses y luego regresar a casa. Cuando regresan de la casa de vacaciones, la alquilan y obtienen ingresos de alquiler en lugar de dejarla vacía.

Ventajas: Altos precios de alquiler; alojamiento de vacaciones seguro.

Desventajas: Requisito de inversión significativo; limitada selección de inquilinos; estacionalidad.

3. Comprar para vender

Esta estrategia implica comprar una propiedad en mal estado a un precio bajo, renovarla y revenderla a un precio más alto. Este enfoque se centra en pagos únicos de las ventas en lugar de pagos periódicos de los arrendamientos.

Renovar casas requiere un vasto conocimiento de las tendencias del mercado y la capacidad de llevar a cabo trabajos de remodelación utilizando mano de obra o experiencia práctica propia. Por lo tanto, puede que no sea la mejor opción para inversiones de primera entrada o en el extranjero.

Ventajas: Alto retorno de la inversión; sin gestión de inquilinos; sin implicaciones de arrendamiento; eficiente en impuestos.

Desventajas: Requiere dedicación de tiempo significativa; necesita un conocimiento adecuado del mercado local; propenso a la volatilidad del mercado.

4. Propiedad comercial

Invertir en propiedad comercial significa comprar y alquilar una propiedad para uso comercial, como oficinas, minoristas, industrial, ocio y salud. Este enfoque puede traer mayores rendimientos porque los inquilinos suelen ser empresas y debido a espacios más grandes.

Además, las inversiones comerciales tienen acuerdos de alquiler más prolongados, proporcionando a los inversores pagos de arrendamiento a largo plazo de hasta cinco años y una carga de mantenimiento baja.

Ventajas: Estabilidad a largo plazo; menos gestión y mantenimiento; ventaja fiscal.

Desventajas: Mayores requisitos de financiación; dependencia de la economía general y las condiciones del mercado.

5. Propiedad social

La propiedad social consiste en propiedades y complejos residenciales diseñados para alojar a hogares de bajos ingresos y familias vulnerables. Construir e invertir en propiedad social es crucial a medida que aumentan las escaseces de viviendas estatales y los problemas socioeconómicos.

Estas propiedades residenciales ofrecen alquileres a precios bajos, que están vinculados a contratos de arrendamiento a largo plazo mediado por agencias gubernamentales. Esta inversión también tiene una dimensión ética al ofrecer condiciones de vida y precios asequibles para familias e individuos necesitados.

Ventajas: Rendimientos estables a largo plazo; apoyo gubernamental; demandas sociales crecientes; impacto ético y social positivo.

Desventajas: Cambios regulatorios; apreciación limitada de precios; riesgos inesperados de rotación y mantenimiento.

6. Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs)

Los REIT son similares a los fondos mutuos y los mercados monetarios, pero para inversores inmobiliarios. Los REIT son corporaciones con diversas inversiones inmobiliarias ofrecidas en mercados secundarios como acciones.

Los inversores pueden comprar acciones en REIT y ganar a medida que los precios crecen en proporción a su inversión. Los proveedores de REIT ofrecen oportunidades en diferentes categorías y sectores con distintas tasas de crecimiento y precios.

La inversión en REIT es una de las estrategias de bajo riesgo más comunes que ofrece acceso a propiedades sin realmente poseerlas y preocuparse por sus condiciones físicas o de valor.

Ventajas: Diversificación de cartera; recibir dividendos; sin impuesto corporativo; menos preocupaciones sobre mantenimiento; inquilinos y contratos de arrendamiento.

Desventajas: Sujetos a cambios en las tasas de interés; altas tarifas de gestión; problemas de liquidez.

7. Alojamiento para estudiantes construido con propósito

Los PBSAs son propiedades diseñadas para acomodar y servir a estudiantes con áreas privadas y compartidas y instalaciones que se adaptan a sus necesidades. Los inversores pueden poseer y alquilar unidades de vivienda estudiantil y dormitorios y ganar de las crecientes demandas, especialmente en áreas pobladas con estudiantes universitarios internacionales.

Esta tendencia es cada vez más importante a la luz del creciente problema de vivienda estudiantil en Europa, ya que la demanda supera la oferta ofrecida por los estados.

Ventajas: Alta demanda; menos necesidad de selección de inquilinos; precios altos; apoyo gubernamental.

Desventajas: Estacionalidad; apreciación limitada del alquiler de la propiedad.

8. Propiedad fuera del plan

La propiedad fuera del plan es aquella en fase de planificación o construcción. Estas unidades suelen tener precios bajos y ofrecen un rendimiento significativo de la inversión durante muchos años. 

Los inversores deben tener cuidado al invertir en propiedades en construcción para identificar las que tienen el mayor potencial en términos de ubicación, instalaciones, valor futuro y planificación urbana. Además, los proyectos inmobiliarios pueden enfrentar turbulencias económicas que afectan la entrega y rentabilidad.

Ventajas: Precio por debajo del mercado; alta demanda; potencial de apreciación de capital sustancial; planes de pago fijos.

Desventajas: Alto riesgo de retraso o suspensión; se necesita más tiempo para realizar ganancias.

9. Financiamiento colectivo de propiedades

El financiamiento colectivo en inversión inmobiliaria significa reunir a múltiples inversores que ponen su dinero en un fondo común, que se invierte en propiedades a través de una plataforma de financiamiento colectivo. 

El dinero acumulado podría provenir de una comunidad de inversores que se conocen entre sí o de inversores remotamente dispersos que invierten a través de una plataforma de financiamiento colectivo en línea.

El mediador (plataforma) controla cómo se invierten los fondos y gestiona la propiedad de la manera más adecuada para hacer crecer la inversión inicial. Cada participante recibe ganancias basadas en su contribución.

Ventajas: Sin mantenimiento y gestión de propiedades; barreras de entrada bajas; eficiencia de costos.

Desventajas: Control limitado sobre los activos; potencial de crecimiento especulativo; dependencia del rendimiento de la plataforma.

10. House Hacking

El house hacking es una táctica contemporánea para vivir e invertir en una propiedad mientras se reducen los pagos hipotecarios. Utilizando el house hacking, un inversor compra una casa, vive en una parte de ella y pone las otras partes en alquiler.

De esta manera, el inversor utiliza el espacio de la casa de manera eficiente al poseer su propio espacio doméstico y recibir pagos de alquiler que cubren parte del préstamo hipotecario.

El house hacking se realiza de manera más eficiente en unidades de vivienda amplias o dúplex donde el propietario y el inquilino viven cómodamente. Con el tiempo, los inversores pueden desplegar estrategias de salida de inversión inmobiliaria como alquilar o vender toda la casa si su valor se ha apreciado significativamente.

Ventajas: Flujo de efectivo estable; mejores ofertas de financiamiento; reducción de pagos hipotecarios; acceso a selección de inquilinos.

Desventajas: Alta carga de mantenimiento; privacidad limitada.

¿Cómo gestionar su inversión inmobiliaria?

Poseer un negocio de propiedades es un enfoque sencillo. Sin embargo, el desafío es encontrar el potencial adecuado que pueda hacer crecer su dinero a lo largo de los años. Puede utilizar el enfoque práctico o trabajar con un corredor.

Participación directa

Una forma para que los inversores profesionales gestionen sus carteras y fondos es buscando e invirtiendo personalmente en propiedades. Este enfoque requiere conexiones con profesionales de la industria y una red de empresas líderes y consultores.

Además, la inversión directa elimina la necesidad de intermediarios que cobran tarifas adicionales de gestión y servicio.

Sin embargo, un inversor debe adquirir conocimientos y experiencia muy avanzados en la localización de oportunidades y tendencias del mercado para encontrar oportunidades lucrativas.

A través de corretaje

La otra forma de invertir en propiedades es encontrando una firma de corretaje que se adapte a sus necesidades y requisitos. Un corredor ofrece amplio conocimiento e información del mercado que ayuda en su proceso de toma de decisiones, asegurando que invierta en los activos más rentables.

Sin embargo, la comisión del agente puede afectar altamente su rentabilidad. Los corredores inmobiliarios suelen cobrar un porcentaje de su inversión inicial, lo que les incentiva a ofrecer solo inversiones de alto costo.

Conclusión

El sector inmobiliario proporciona rendimientos estables de invertir en activos a largo plazo. Las propiedades residenciales y comerciales son conocidas por su longevidad y apreciación con el tiempo. Sin embargo, debe considerar cuidadosamente sus estrategias de inversión inmobiliaria y ejecutar lo que se adapte a su presupuesto y requisitos.

Puede encontrar un conjunto de estrategias de inversión en propiedades, incluidas oportunidades de bajo riesgo, bajo costo/alto retorno, a corto y largo plazo para hacer crecer su dinero y diversificar su cartera.