چه چیزی یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) است و چگونه سرمایه‌گذاری کنیم
مقالات
سرمایه‌گذاران موفق از تنوع‌بخشی سبد سرمایه‌گذاری به‌طور قابل‌توجهی بهره‌مند می‌شوند. با وجود بازده سخاوتمندانه در ابزارهای مالی کلاسیک و نوسانات بالای ارزهای دیجیتال، به‌عنوان مثال، املاک و مستغلات پیشنهاد منحصربه‌فردی برای معامله‌گران ارائه می‌دهند، مانند سودآوری بلندمدت و افزایش ارزش.
بسیاری از مؤسسات مالی و شرکت‌های چنددارایی برای بهبود تنوع‌بخشی سبد سرمایه‌گذاری و طول عمر، در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند.
معامله‌گران به دو نوع تقسیم می‌شوند: سرمایه‌گذاران بازار سهام و سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات. با این حال، REITها بهترین‌های هر دو جهان را ارائه می‌دهند و در شرکت‌های مالکیت املاک سهام ارائه می‌دهند. این امر معامله‌گران سهام را در حوزه خود نگه می‌دارد و مزایای منحصربه‌فرد سرمایه‌گذاری در املاک را نشان می‌دهد.
بنابراین، یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات چیست و آیا باید در این بازارها سرمایه‌گذاری کنید؟ بیایید توضیح دهیم.
نکات کلیدی
- REITها شرکت‌های هلدینگی هستند که مالک املاک در بخش‌های مختلف مانند مسکونی، تجاری، بهداشت و درمان، خرده‌فروشی و غیره هستند.
- سرمایه‌گذاری‌های REIT به افراد امکان می‌دهد با مالکیت سهام در تراست‌های املاک، از فرصت‌های املاک و مستغلات درآمد کسب کنند.
- REITها راهی مقرون‌به‌صرفه‌تر برای سرمایه‌گذاری در املاک ارائه می‌دهند که نیاز به سرمایه‌گذاری قابل‌توجهی ندارد.
صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات چیست؟
REIT – ترکیبی از شرکت‌ها که مالک یا تأمین مالی املاک تولیدکننده درآمد هستند و بازدهی سودآور به REITها و سهامدارانشان ارائه می‌دهند.
REITها از مدیریت املاک یا خرید و فروش املاک کسب درآمد می‌کنند، از جمله خرید و فروش یا اجاره آپارتمان‌ها، زمین‌ها، خانه‌های اجتماعی یا فضاهای تجاری. REITها در بازار سهام معامله می‌شوند و امکان مالکیت سهام در بازار املاک را برای سرمایه‌گذاران فردی یا نهادی فراهم می‌کنند.
این رویکرد امکان سرمایه‌گذاری در املاک را بدون نیاز به سرمایه قابل‌توجهی که بیشتر سرمایه‌گذاری‌های املاک نیاز دارند، فراهم می‌کند. در عوض، معامله‌گران می‌توانند سهام REITها را خرید و فروش کنند که سودآوری آن‌ها از دینامیک بازار املاک ناشی می‌شود.
آیا باید در REITها یا سهام سرمایه‌گذاری کنید؟
پس از درک تعریف صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، بحث کنیم که آیا در مقایسه با ابزارهای دیگر ارزش سرمایه‌گذاری دارند یا خیر.
در نگاه اول، سهام بازده سالانه بالاتری نسبت به REITها ارائه می‌دهند. S&P 500 در سال ۲۰۲۳ ۲۴٪ بازدهی داشت و بازدهی تخمینی ۱۸٪ در سال ۲۰۲۴ ادامه دارد. از سوی دیگر، REITها بازدهی متوسط ۴-۸٪ سالانه ارائه می‌دهند.
با این حال، سرمایه‌گذاری در سهام ریسک بیشتری نسبت به REITها دارد. سهام نوسان بیشتری دارند و قیمت‌های آن‌ها در معرض گمانه‌زنی‌هایی هستند که می‌تواند قیمت‌ها را به‌طور چشمگیری بالا و پایین ببرد.
املاک و مستغلات منبع درآمد پایدارتر ارائه می‌دهند که شامل پرداخت‌های اجاره ماهانه است که برای سال‌ها ادامه دارد. REITها به سهامداران سودهای بلندمدت ارائه می‌دهند، از جمله سود سهام از درآمد املاک.
بررسی رشد و روندهای REIT
REIT صنعتی بسیار پررونق است که انتظار می‌رود بین سال‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۲۸ با نرخ رشد مرکب سالانه ۲٫۸۷٪ یا ۳۵۰ میلیارد دلار رشد کند. تنها در سال ۲۰۲۴، بازار در مقایسه سالانه ۲٫۶۸٪ رشد کرد.
بیشتر این روندها توسط نیازهای تجاری و صنعتی رو به افزایش در آمریکای شمالی هدایت می‌شوند. با این حال، روندهای رو به رشد جهانی به افزایش تقاضا برای فضاهای خانگی شخصی، به‌ویژه در آسیا نسبت داده می‌شود.
اولین REIT در سال ۱۹۶۰ ایجاد شد و از شرکت‌های وام مسکن تشکیل شده بود که راهی تسهیل‌شده‌تر برای سرمایه‌گذاری در این صنعت پررونق ارائه می‌دادند. شرکت‌های سرمایه‌گذاری کوچک و معامله‌گران از REITها برای مالکیت سهام در آسمان‌خراش‌ها، مراکز خرید و مراکز تجاری در ایالات متحده استفاده کردند.
چندین قانون، مانند قانون اصلاح مالیات ۱۹۷۶ و ۱۹۸۶، برای تنظیم کار تراست‌های تجاری و جلوگیری از استفاده مالیات‌دهندگان از شراکت‌ها برای پنهان کردن درآمدهایشان از منابع دیگر معرفی شد.
امروزه، SEC بر بازار REIT نظارت می‌کند و برای اینکه شرکت‌ها به تراست‌های املاک قانونی تبدیل شوند، باید الزامات زیر را برآورده کنند:
- به‌عنوان یک شرکت قابل مالیات در SEC ثبت‌نام کنند.
- هیئت مدیره یا امانت‌داران مدیریت شرکت را تشکیل دهند.
- حداقل ۷۵٪ از کل دارایی‌ها را در املاک سرمایه‌گذاری کنند.
- حداقل ۷۵٪ از سود ناخالص را از املاک اجاره‌ای، سود وام مسکن تأمین مالی املاک یا فروش املاک دریافت کنند.
- حداقل ۹۰٪ از درآمد ناخالص را به‌عنوان سود سهام به سهامداران پرداخت کنند.
- حداقل ۱۰۰ سهامدار داشته باشند.
- پنج فرد یا کمتر بیش از ۵۰٪ از سهام را در اختیار نداشته باشند.
انواع REITها
پس از تأسیس اولیه برای بازار وام مسکن، REITهای عمومی و خصوصی اکنون به‌طور فعال سرمایه‌گذاری‌هایی را برای کلاس‌های دارایی زیر ارائه می‌دهند.
سهامی
REITهای سهامی رایج‌ترین نوع REIT هستند. آن‌ها از استراتژی‌های خرید برای اجاره درآمد کسب می‌کنند که شامل خرید املاک، اجاره آن‌ها و جمع‌آوری بازدهی اجاره است.
این رویکرد تقریباً ۹۵٪ از بازار سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را تشکیل می‌دهد زیرا برای مشتریان بیشترین تنظیم‌شده و مقرون‌به‌صرفه است.
وام مسکن
REITهای وام مسکن (mREITها) وام‌های مسکن صادر می‌کنند یا توسعه و خرید املاک را هم‌سرمایه‌گذاری می‌کنند. mREITها از جمع‌آوری پرداخت‌های وام یا اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن درآمد کسب می‌کنند.
این نوع به نرخ‌های بهره حساس‌تر است زیرا آن‌ها از ابزارهای تأمین مالی شده با وام مسکن بازدهی کسب می‌کنند که بر سودآوری دارایی‌های املاک و ارزش خالص دارایی تأثیر می‌گذارد.
هیبرید
REITهای هیبریدی سهام و پرداخت‌های وام مسکن را ترکیب می‌کنند. با این حال، این نوع به‌تدریج در حال ناپدید شدن است و مقررات ایالات متحده نیاز دارد که تراست‌های املاک تخصصی‌تر باشند.
کدام REIT بیشترین سودآوری را دارد؟
شرکت‌های REIT فرصت‌های سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی و تجاری ارائه می‌دهند. علاوه بر این، فرصت‌های REIT تجاری به دفاتر تجاری، بهداشت و درمان، کارخانه‌های تولید و فضاهای خرده‌فروشی گسترش می‌یابد.
هر یک از این انواع بر اساس شرایط اقتصادی محلی و تقاضاها دارای مزایا و چالش‌های متمایزی هستند. بیایید به بررسی برترین دارایی‌های سرمایه‌گذاری املاک REIT بپردازیم.
REIT مسکونی
REITهای مسکن شامل شرکت‌هایی هستند که واحدهای مسکونی چندخانواده، مجتمع‌های مسکونی و آپارتمان‌های دوطبقه را مالک و اداره می‌کنند. کسب سهام از این فرصت‌ها از درآمد اجاره حاصل می‌شود.
بنابراین، سرمایه‌گذاری در REITهای مسکونی نیاز به درک وضعیت بازار املاک مالکیت‌شده، از جمله مکان‌ها و قیمت‌ها دارد. به‌عنوان مثال، مالکیت ملکی در مناطق توریستی یا با قیمت‌های اجاره بالا مانند نیویورک یا لندن می‌تواند سود بیشتری ایجاد کند زیرا ساکنان به اجاره متکی هستند تا مالکیت کامل.
REIT خرده‌فروشی
REITهای خرده‌فروشی از فضاهای تجاری ارائه‌شده به فروشگاه‌ها، نمایشگاه‌ها یا انبارها تشکیل شده‌اند. این مستأجران برای سال‌های زیادی املاک را اجاره می‌کنند و در قراردادهای اجاره ثابت شرکت می‌کنند که پرداخت‌های پایداری ارائه می‌دهند.
REITهای خرده‌فروشی در طول رشد اقتصادی که کسب‌وکارها عملیات و سرمایه‌گذاری‌های خود را گسترش می‌دهند، درآمد بیشتری ایجاد می‌کنند و نرخ‌های اجاره بالایی پرداخت می‌کنند، بازدهی سودآوری ارائه می‌دهند.
با این حال، تنها نگرانی در این نوع این است که اگر مستأجر به دلیل عملکرد پایین از کسب‌وکار خارج شود و نتواند اجاره را پرداخت کند.
REIT بهداشت و درمان
شرکت‌های REIT بهداشت و درمان در بیمارستان‌ها، کلینیک‌ها، خانه‌های مراقبت و سایر امکانات پرستاری سرمایه‌گذاری کرده و املاک ارائه می‌دهند. این بخش از هزینه‌های بالای بهداشت و درمان در ایالات متحده بسیار بهره‌مند می‌شود.
سرمایه‌گذاری در این بخش باید از طریق شرکت‌های بزرگ و با تجربه انجام شود زیرا کسب‌وکارهای بهداشت و درمان ثروتمند به امکانات بسیار پیشرفته و ساختمان‌های پیشرفته فناوری نیاز دارند که فقط برخی از REITها می‌توانند از عهده آن برآیند.
REIT اداری
سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های اداری می‌تواند بسیار سودآور باشد، به‌ویژه اگر املاک در مناطق با تقاضای بالا مانند مراکز شهری و مناطق تجاری واقع شده باشد. REITهای دفاتر تجاری می‌توانند بازدهی قابل‌توجهی همراه با جریان نقدی بلندمدت ارائه دهند.
با این حال، سودآوری آن‌ها به‌شدت به سودآوری مستأجر و معیارهای اقتصادی ملی مانند تورم و نرخ بیکاری بستگی دارد.
چگونه در یک REIT سرمایه‌گذاری کنیم؟
REIT دیگر یک بازار تخصصی نیست. امروزه می‌توانید بسیاری از این تراست‌ها را در NASDAQ پیدا کنید، مانند Wheeler Real Estate Investment Trust. در اینجا نحوه شروع کار آمده است.
یک شرکت REIT پیدا کنید
REITهای معامله‌شده عمومی شرایط بهتری ارائه می‌دهند، از جمله نیازهای سرمایه‌گذاری کم، در حالی که شرکت‌های REIT خصوصی فقط برای افراد منتخب در دسترس هستند و نیازهای سرمایه‌گذاری بالاتری دارند. سپس، شهرت شرکت REIT، هزینه‌های خدمات و پورتفولیوها را بررسی کنید.
کوچک شروع کنید، به‌تدریج رشد کنید
به‌عنوان یک مبتدی، پورتفولیویی را انتخاب کنید که قرارگیری کم با بازدهی محدود ارائه دهد. این رویکرد بازدهی سالانه متوسط ۲-۳٪ ارائه می‌دهد اما ریسک‌های بازار شما را کاهش می‌دهد. می‌توانید به‌تدریج سرمایه‌گذاری‌های خود را افزایش دهید.
تنوع‌بخشی پورتفولیو را تضمین کنید
سرمایه‌گذاری در شرکت‌های REIT در بخش‌های مختلف (بهداشت و درمان، خرده‌فروشی و مسکونی) بهترین راه برای سرمایه‌گذاری در روندهای رو به رشد املاک است. در حالی که بازار کمتر به گمانه‌زنی‌ها پاسخ می‌دهد، تغییر مقررات و تقاضاها بر سودآوری بخش‌های REIT تأثیر می‌گذارد.
بررسی تأثیرات مالیات شرکت
REITها تحت قوانین مالیاتی مختلفی هستند که باید برای برآورد دقیق بازدهی شما محاسبه شوند. شایان ذکر است که REITها از نظر قانونی موظف به پرداخت ۹۰٪ از درآمد مشمول مالیات خود به‌عنوان سود سهام هستند.
از به‌روزرسانی‌های بازار جلوتر باشید
برخلاف سهام، ارزها و کالاها، املاک و مستغلات نوسان کمتری دارند و قیمت‌های اجاره کمتر تحت تأثیر گمانه‌زنی‌ها و اخبار کوتاه‌مدت قرار می‌گیرند.
با این حال، اقتصاد کلان می‌تواند به‌شدت بر بازدهی REITها یا قیمت‌های املاک تأثیر بگذارد. بنابراین، با اخبار اقتصادی همراه باشید تا پورتفولیوی خود را تنظیم کرده و هرگونه ضرر احتمالی را به حداقل برسانید.
نتیجه‌گیری
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITها) شرکت‌هایی هستند که املاک را در بازارها و صنایع مختلف مالکیت و اداره می‌کنند. سرمایه‌گذاران می‌توانند سهام REITها را خریداری کرده و با افزایش قیمت‌های اجاره یا نرخ‌های وام مسکن، پورتفولیوی خود را رشد دهند.
این رویکرد ورود آسان به کسب‌وکار املاک را بدون نیاز به پرداخت مبالغ قابل‌توجهی برای مالکیت یک ملک یا فضای تجاری و اجاره آن ارائه می‌دهد. در عوض، REITها این املاک را تأمین مالی و مدیریت می‌کنند در حالی که سهامداران بازدهی و سود سهام را دریافت می‌کنند.
به دنبال پاسخ یا مشاوره هستید؟
پرسش‌های خود را در فرم به اشتراک بگذارید تا مشاوره شخصی‌سازی شده دریافت کنید
