Les 10 Meilleures Stratégies d’investissement Immobilier

L’immobilier est la pierre angulaire d’un portefeuille d’affaires réussi. C’est une méthode éprouvée et testée de génération d’argent qui s’est développée au fil des ans.

L’immobilier est destiné aux investisseurs à long terme, car certaines propriétés nécessitent des années pour produire des rendements substantiels et devenir rentables. De plus, vous aurez très probablement besoin d’un capital important pour entrer dans ce secteur.

Alors, comment commencer ? Et quelles sont les meilleures stratégies d’investissement immobilier ? Découvrons-les.

Comprendre l’investissement immobilier

L’investissement immobilier fait référence à la possession et à l’utilisation de biens immobiliers comme outil de génération de revenus en utilisant différents modèles d’affaires. Semblable aux marchés financiers, où diverses classes d’actifs et instruments sont échangés pour gagner de l’argent, les terrains, les maisons et les espaces commerciaux sont achetés et vendus pour accroître la richesse.

Les investisseurs peuvent acheter des propriétés pré-construites ou prêtes et mettre en œuvre diverses stratégies pour augmenter leur valeur et les revendre à des prix plus élevés.

L’immobilier est connu comme un actif qui s’apprécie toujours, en faisant un moyen parfait de générer un revenu principal ou secondaire. Cela implique d’acheter une propriété, de l’améliorer (également connu sous le nom de “flipping”), puis de la louer ou de la vendre et de gagner la différence de prix de la propriété améliorée.

Aperçu du marché immobilier

Le marché immobilier est en constante croissance, et la taille du marché mondial de l’immobilier était estimée à 3,9 billions de dollars en 2023, avec une croissance prévue à un TCAC de 5,5 % jusqu’en 2034. La plupart de ces rendements proviennent des locations qui représentent plus de la moitié de la taille du marché.

L’Asie-Pacifique a le plus contribué à cette expansion, avec une taille de marché de plus de 1,5 billion de dollars en 2023. Cette région devrait maintenir sa croissance avec un TCAC de 5,8 % jusqu’en 2034, atteignant près de 3 billions de dollars.

De nombreux facteurs contribuent à cette domination régionale, tels que la tendance croissante à la propriété immobilière personnelle en Chine et l’augmentation des relocalisations et du tourisme dans les économies en développement comme le Vietnam, l’Indonésie et les Philippines.

Immobilier vs marchés financiers

Les investisseurs comparent souvent l’immobilier et les marchés financiers lorsqu’ils cherchent des moyens d’accroître leur richesse. Investir dans les actions, les devises et les matières premières est sujet à la spéculation et à de nombreux autres facteurs. Les investisseurs en actions ont tendance à surveiller de près leurs investissements pour observer les fluctuations des cours et les conditions du marché.

D’un autre côté, le marché immobilier est plus stable avec une croissance constante à la hausse. Cela ne signifie pas que les prix de l’immobilier ne baissent jamais, mais il y a des facteurs plus exceptionnels qui causent la dévaluation des propriétés.

La récession économique, la mauvaise maintenance et les taux de criminalité élevés contribuent à abaisser le marché immobilier. Cependant, des facteurs plus spéculatifs et factuels affectent le marché des titres financiers.

De plus, les instruments financiers standard fournissent des rendements à court terme, compte tenu de la forte volatilité moyenne quotidienne des crypto-monnaies, des actions et du marché Forex. En comparaison, l’investissement immobilier est à long terme, se concentrant sur les rendements des 5 à 15 prochaines années.

Types de stratégies d’investissement immobilier

Aussi simple que soit l’investissement immobilier, il existe diverses façons d’investir dans les propriétés. Le développement des plateformes de courtage, l’augmentation des demandes et les changements dynamiques dans les espaces résidentiels mondiaux ont contribué à cette croissance.

Commercial vs résidentiel

Les espaces commerciaux sont des immeubles de bureaux, des entrepôts, des salles d’exposition, des magasins de détail et d’autres propriétés conçues pour un usage commercial. Ils ont une superficie ample et nécessitent un investissement initial significatif pour commencer.

Les espaces résidentiels sont des appartements, des logements, des unités d’habitation et des duplex conçus pour les ménages et les familles. Cette option est plus accessible et a des exigences financières plus abordables.

Investir dans l’immobilier commercial apporte des rendements plus élevés parce qu’ils sont plus grands en espace, et les locataires s’engagent généralement dans des contrats de bail pluriannuels, menant à un flux de revenus plus cohérent.

D’un autre côté, l’investissement immobilier résidentiel apporte des retours fréquents à court terme. La valeur des espaces résidentiels s’apprécie avec le temps, ce qui peut être une croissance significative du portefeuille sur plusieurs années. Cependant, la maintenance peut être coûteuse en fonction du taux de rotation des locataires et de la durée des locations.

Direct vs indirect

Vous pouvez directement acheter de l’immobilier, le rénover, le louer ou le vendre et réaliser des bénéfices. Cette approche est appelée investissement direct parce que l’investisseur possède directement, rénove et génère des revenus de l’actif.

D’un autre côté, l’investissement indirect signifie travailler par l’intermédiaire d’un agent ou d’une fiducie, qui vous offre diverses options pour investir et gagner à partir des propriétés. 

L’investissement indirect ne nécessite pas d’achat avant de gagner, ce qui fonctionne de manière similaire à l’investissement dans les titres. Cependant, il implique une commission d’agent immobilier, ce qui peut diminuer les profits prévus.

L’investissement direct est plus courant dans les propriétés résidentielles, tandis que l’indirect est plus répandu lors de l’investissement dans des espaces commerciaux et sociaux ou une fiducie d’investissement immobilier.

10 stratégies d’investissement immobilier

Explorons les différentes stratégies que vous pouvez mettre en œuvre pour capitaliser sur le potentiel croissant de l’immobilier résidentiel et commercial. Que vous disposiez d’un capital initial important ou d’un budget contrôlé, que vous cherchiez à revendre ou à louer, voici comment vous pouvez bénéficier de l’investissement immobilier.

1. Achat pour louer

La stratégie d’achat pour louer vise à posséder une propriété et à la louer pour gagner des retours mensuels. C’est l’une des approches les plus courantes, offrant des retours stables à partir des paiements de location pendant la période du contrat de bail.

De plus, le propriétaire peut augmenter le loyer si la propriété prend de la valeur, assurant un flux de revenus croissant. C’est un point d’entrée populaire pour les investisseurs immobiliers cherchant leur premier investissement immobilier.

Avantages : Très abordable ; génération de revenus passifs ; retours prévisibles ; possibilité de rembourser l’hypothèque avec les revenus locatifs.

Inconvénients : Taux de rendement plus bas que les espaces commerciaux ; charge de maintenance plus élevée ; forte volatilité du marché ; risque d’annulation du contrat.

2. Locations à court terme

Les locations à court terme sont similaires à l’achat pour louer mais se concentrent sur des contrats de bail à court terme. Ainsi, le propriétaire achète la propriété et y vit pendant quelques mois avant de déménager et de la louer. 

Les villes touristiques et les destinations de vacances sont des investissements locatifs à court terme de premier plan, où le propriétaire peut rester pour des vacances pendant quelques mois puis rentrer chez lui. Lorsqu’ils reviennent de la maison de vacances, ils la louent et gagnent un revenu locatif plutôt que de la laisser vacante.

Avantages : Prix de location élevés ; logement de vacances sécurisé.

Inconvénients : Exigence d’investissement significative ; dépistage limité des locataires ; saisonnalité.

3. Achat pour vendre

Cette stratégie implique d’acheter une propriété en mauvais état à un prix bas, de la rénover et de la revendre à un prix plus élevé. Cette approche se concentre sur les paiements forfaitaires des ventes plutôt que sur les paiements périodiques des baux.

Le “house flipping” nécessite une vaste connaissance des tendances du marché et la capacité de réaliser des travaux de rénovation en utilisant de la main-d’œuvre ou une expérience pratique. Par conséquent, ce n’est peut-être pas la meilleure option pour une première entrée ou des investissements offshore.

Avantages : Rendement élevé sur investissement ; pas de gestion de locataire ; pas d’implications de bail ; efficacité fiscale.

Inconvénients : Nécessite un engagement de temps important ; nécessite une bonne connaissance du marché local ; sujet à la volatilité du marché.

4. Propriété commerciale

Investir dans la propriété commerciale signifie acheter et louer une propriété pour un usage commercial, comme des bureaux, des commerces de détail, des industries, des loisirs et des soins de santé. Cette approche peut potentiellement apporter des rendements plus élevés parce que les locataires sont généralement des entreprises et en raison d’espaces plus importants.

De plus, les investissements commerciaux ont des accords de location plus longs, offrant aux investisseurs des paiements de bail à long terme jusqu’à cinq ans et une charge de maintenance faible.

Avantages : Stabilité à long terme ; moins de gestion et de maintenance ; avantage fiscal.

Inconvénients : Exigences de financement plus élevées ; dépendance à l’économie globale et aux conditions du marché.

5. Propriété sociale

La propriété sociale est composée de propriétés et de complexes résidentiels conçus pour accueillir des ménages à faible revenu et des familles vulnérables. Construire et investir dans la propriété sociale est crucial avec l’augmentation des pénuries de logements sociaux et des problèmes socio-économiques.

Ces propriétés résidentielles offrent des locations à bas prix, qui sont liées à des contrats de bail à long terme médiés par des agences gouvernementales. Cet investissement a également une dimension éthique en offrant des conditions de vie et des prix abordables pour les familles et les individus dans le besoin.

Avantages : Rendements stables à long terme ; soutien gouvernemental ; demandes sociales croissantes ; impact éthique et social positif.

Inconvénients : Changements réglementaires ; appréciation limitée des prix ; risques de rotation et de maintenance inattendus.

6. Fonds d’investissement immobilier (REITs)

Les REIT sont similaires aux fonds communs de placement et aux marchés monétaires, mais pour les investisseurs immobiliers. Les REIT sont des sociétés avec divers investissements immobiliers offerts sur les marchés secondaires sous forme d’actions.

Les investisseurs peuvent acheter des actions dans les REIT et gagner au fur et à mesure que les prix augmentent proportionnellement à leur investissement. Les fournisseurs de REIT offrent des opportunités dans différentes catégories et secteurs avec des taux de croissance et des prix distincts.

L’investissement dans les REIT est l’une des stratégies à faible risque les plus courantes qui offre un accès à la propriété sans la posséder réellement et sans se soucier de ses conditions physiques ou de valeur.

Avantages : Diversification du portefeuille ; réception de dividendes ; pas d’impôt sur les sociétés ; moins de tracas concernant la maintenance ; locataires et contrats de bail.

Inconvénients : Sujet aux changements de taux d’intérêt ; frais de gestion élevés ; problèmes de liquidité.

7. Logement étudiant construit à cet effet

Les PBSAs sont des propriétés conçues pour accueillir et servir les étudiants avec des espaces privés et partagés et des installations qui répondent à leurs besoins. Les investisseurs peuvent posséder et louer des unités de logement étudiant et des dortoirs et bénéficier de la demande croissante, en particulier dans les zones peuplées d’étudiants universitaires internationaux.

Cette tendance est de plus en plus importante à la lumière de l’augmentation du problème de logement étudiant en Europe, car la demande dépasse l’offre offerte par les États.

Avantages : Forte demande ; moins de dépistage des locataires nécessaire ; prix élevés ; soutien gouvernemental.

Inconvénients : Saisonnière ; appréciation limitée de la propriété locative.

8. Propriété hors-plan

La propriété hors-plan est celle en phase de planification ou de construction. Ces unités sont généralement à bas prix et offrent un retour sur investissement significatif pendant de nombreuses années. 

Les investisseurs doivent être prudents lorsqu’ils investissent dans des propriétés en construction pour identifier celles avec le plus grand potentiel en termes d’emplacement, d’installations, de valeur future et de planification urbaine. De plus, les projets immobiliers peuvent faire face à des turbulences économiques qui affectent la livraison et la rentabilité.

Avantages : Prix inférieur au marché ; forte demande ; potentiel substantiel d’appréciation du capital ; plans de paiement fixes.

Inconvénients : Risques élevés de retard ou de suspension ; temps plus longs nécessaires pour réaliser des gains.

9. Financement participatif immobilier

Le financement participatif dans l’investissement immobilier signifie rassembler plusieurs investisseurs qui mettent leur argent dans un seul pool, qui est investi dans la propriété via une plateforme de financement participatif. 

L’argent mis en commun peut provenir d’une communauté d’investisseurs qui se connaissent ou d’investisseurs éloignés qui investissent via une plateforme de financement participatif immobilier en ligne.

Le médiateur (plateforme) contrôle la façon dont les fonds sont investis et gère la propriété de la manière la plus appropriée pour faire croître l’investissement initial. Chaque participant reçoit des bénéfices basés sur sa contribution.

Avantages : Pas de maintenance et de gestion de la propriété ; faibles barrières à l’entrée ; efficacité des coûts.

Inconvénients : Contrôle limité sur les actifs ; potentiel de croissance spéculatif ; dépendance à la performance de la plateforme.

10. House Hacking

Le “house hacking” est une tactique contemporaine pour vivre et investir dans une propriété tout en réduisant les paiements hypothécaires. En utilisant le “house hacking”, un investisseur achète une maison, vit dans une partie et loue les autres parties.

De cette façon, l’investisseur utilise efficacement l’espace de la maison en possédant son espace personnel et en recevant des paiements de loyer qui couvrent une partie du prêt hypothécaire.

Le “house hacking” est plus efficacement réalisé dans des unités de logement spacieuses ou des duplex où le propriétaire et le locataire vivent confortablement. Au fil du temps, les investisseurs peuvent déployer des stratégies de sortie d’investissement immobilier comme la location ou la vente de la maison entière si sa valeur s’est appréciée de manière significative.

Avantages : Flux de trésorerie stable ; meilleures offres de financement ; réduction des paiements hypothécaires ; accès au dépistage des locataires.

Inconvénients : Charge de maintenance élevée ; intimité limitée.

Comment gérer votre investissement immobilier ?

Posséder une entreprise immobilière est une approche simple. Cependant, le défi est de trouver le bon potentiel qui peut faire croître votre argent au fil des ans. Vous pouvez soit utiliser l’approche pratique, soit travailler avec un courtier.

Implication directe

Une façon pour les investisseurs professionnels de gérer leurs portefeuilles et fonds est de rechercher personnellement et d’investir dans des propriétés. Cette approche nécessite des connexions avec des professionnels de l’industrie et un réseau de cabinets et de consultants de premier plan.

De plus, l’investissement direct élimine le besoin d’intermédiaires qui facturent des frais de gestion et de service supplémentaires.

Cependant, un investisseur doit acquérir des connaissances et une expérience très avancées pour localiser les opportunités et les tendances du marché afin de trouver des opportunités lucratives.

Par l’intermédiaire d’un courtier

L’autre façon d’investir dans la propriété est de trouver une société de courtage qui correspond à vos besoins et exigences. Un courtier offre une vaste connaissance du marché et des informations qui aident votre processus de prise de décision, en s’assurant que vous investissez dans les actifs les plus rentables.

Cependant, la commission de l’agent peut grandement affecter votre rentabilité. Les courtiers immobiliers facturent généralement un pourcentage de votre investissement initial, ce qui les incite à n’offrir que des investissements à coût élevé.

Conclusion

L’immobilier fournit des rendements stables grâce à l’investissement dans des actifs à long terme. Les propriétés résidentielles et commerciales sont connues pour leur longévité et leur appréciation au fil du temps. Cependant, vous devez soigneusement considérer vos stratégies d’investissement immobilier et exécuter ce qui convient à votre budget et à vos exigences.

Vous pouvez trouver un ensemble de stratégies d’investissement immobilier, y compris des opportunités à faible risque, à faible coût/haut rendement, à court et à long terme pour faire croître votre argent et diversifier votre portefeuille.