Qu’est-ce qu’un Real Estate Investment Trust (REIT) et Comment Investir
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Les investisseurs prospères bénéficient grandement de la diversification de portefeuille. Malgré les rendements généreux des instruments financiers classiques et la forte volatilité des cryptomonnaies, par exemple, les propriétés offrent une proposition unique pour les traders, comme la rentabilité à long terme et l’appréciation de la valeur.
De nombreuses institutions financières et sociétés multi-actifs investissent dans l’immobilier pour améliorer la diversification et la longévité du portefeuille.
Les traders sont divisés en deux types : les investisseurs du marché boursier et de l’immobilier. Cependant, les REIT offrent le meilleur des deux mondes, en proposant des actions dans des entreprises détenant des propriétés. Cela maintient les traders en actions dans leur domaine et expose les avantages uniques de l’investissement immobilier.
Alors, qu’est-ce qu’une fiducie de placement immobilier et devez-vous investir dans ces marchés ? Expliquons.
Points clés
- Les REIT sont des sociétés holdings qui possèdent des propriétés dans différents secteurs, tels que résidentiel, commercial, santé, commerce de détail, etc.
- Les investissements en REIT permettent aux individus de gagner des opportunités immobilières en possédant des actions dans des fiducies immobilières.
- Les REIT offrent une manière plus abordable d’investir dans des propriétés qui ne nécessitent pas d’investissement en capital important.
Qu’est-ce qu’un Real Estate Investment Trust ?
Un REIT est une combinaison d’entreprises qui possèdent ou financent des biens immobiliers générant des revenus, offrant des rendements lucratifs aux REIT et à leurs actionnaires.
Les REIT gagnent de l’argent en gérant ou en retournant des propriétés, y compris l’achat et la vente ou la location d’appartements, de terrains, de logements sociaux ou d’espaces commerciaux. Les REIT sont négociés sur le marché boursier, ce qui permet aux investisseurs individuels ou institutionnels de détenir des actions sur le marché immobilier.
Cette approche permet aux traders d’investir dans des propriétés sans disposer du capital important que la plupart des investissements immobiliers exigent. Au lieu de cela, les traders peuvent acheter et vendre des actions dans des REIT, dont la rentabilité provient des dynamiques du marché immobilier.
Devriez-vous investir dans les REIT ou les actions ?
Après avoir compris la définition d’une fiducie de placement immobilier, discutons s’ils valent la peine d’être investis par rapport à d’autres instruments.
À première vue, les actions offrent des rendements annuels plus élevés que les REIT. Le S&P 500 a généré un rendement de 24 % en 2023, avec des rendements estimés en cours de 18 % en 2024. D’autre part, les REIT fournissent un rendement modéré de 4 à 8 % annuellement.
Cependant, investir dans les actions comporte plus de risques que les REIT. Les actions sont plus volatiles, et leurs prix sont sujets à des spéculations, qui peuvent faire monter et descendre les prix de manière très dramatique.
L’immobilier offre une source de revenus plus stable, consistant en des paiements de loyers mensuels qui durent de nombreuses années. Les REIT offrent aux actionnaires des gains à long terme, y compris des dividendes provenant des revenus de la propriété.
Aperçu de la croissance et des tendances des REIT
Le REIT est une industrie en plein essor, qui devrait croître à un TCAC de 2,87 % entre 2024 et 2028, soit 350 milliards de dollars. Rien qu’en 2024, le marché a augmenté de 2,68 % en comparaison annuelle.
La plupart de ces tendances sont entraînées par les besoins commerciaux et industriels croissants en Amérique du Nord. Cependant, les tendances mondiales à la hausse sont attribuées à la demande croissante d’espaces de logement personnels, en particulier en Asie.
Le premier REIT a été créé en 1960 et était constitué de sociétés hypothécaires qui offraient une manière plus facilitée d’investir dans cette industrie en plein essor. De petites sociétés d’investissement et des traders utilisaient les REIT pour détenir des actions dans des gratte-ciel, des centres commerciaux et des centres d’affaires aux États-Unis.
Plusieurs lois ont été introduites, comme la Tax Reform Act de 1976 et de 1986, pour réglementer le travail des fiducies d’affaires et empêcher les contribuables d’utiliser des partenariats pour cacher leurs revenus d’autres sources.
Aujourd’hui, la SEC supervise le marché des REIT, et pour que les entreprises deviennent des fiducies immobilières légitimes, elles doivent répondre aux exigences suivantes :
- S’enregistrer auprès de la SEC en tant que société imposable.
- Formuler un conseil d’administration ou des fiduciaires gérant la société.
- Investir un minimum de 75 % du total des actifs dans l’immobilier.
- Recevoir un minimum de 75 % du bénéfice brut provenant des propriétés louées, des intérêts hypothécaires finançant les propriétés ou des ventes immobilières.
- Payer au moins 90 % du revenu brut sous forme de dividendes aux actionnaires.
- Avoir au moins 100 actionnaires.
- Ne pas avoir cinq individus ou moins détenant plus de 50 % des actions.
Types de REIT
Après avoir été fondés initialement pour le marché hypothécaire, les REIT publics et privés offrent désormais activement des investissements pour les classes d’actifs suivantes.
Fonds propres
Les REIT d’actions sont le type de REIT le plus courant. Ils gagnent de l’argent grâce à des stratégies d’achat pour location, qui impliquent d’acheter des propriétés, de les louer et de collecter des revenus locatifs.
Cette approche constitue presque 95 % du marché de l’investissement immobilier parce qu’elle est la plus réglementée et abordable pour les clients.
Hypothèque
Les REIT hypothécaires (mREIT) émettent des hypothèques ou cofinancent le développement et l’achat de propriétés. Les mREIT génèrent des revenus en collectant les paiements de prêts ou les titres adossés à des hypothèques.
Ce type est plus sensible aux taux d’intérêt parce qu’ils gagnent des rendements à partir d’instruments financés par des hypothèques, qui affectent la rentabilité des actifs immobiliers et la valeur nette des actifs.
Hybride
Les REIT hybrides combinent les actions et les paiements hypothécaires. Cependant, ce type disparaît progressivement, et les réglementations américaines exigent que les fiducies immobilières soient plus spécialisées.
Quel REIT est le plus rentable ?
Les sociétés REIT offrent des opportunités d’investissement dans l’immobilier résidentiel et commercial. De plus, les opportunités des REIT commerciaux s’étendent aux bureaux d’affaires, aux soins de santé, aux usines de production et aux espaces de vente au détail.
Chacun de ces types a des avantages et des défis distincts basés sur les conditions économiques locales et les demandes. Passons en revue les principaux actifs immobiliers d’investissement des REIT.
REIT résidentiel
Les REIT de logement comprennent des sociétés qui possèdent et exploitent des unités de logement multifamiliales, des complexes résidentiels et des appartements duplex. Gagner des actions à partir de ces opportunités provient des revenus locatifs.
Par conséquent, investir dans les REIT résidentiels nécessite de comprendre la condition du marché des propriétés détenues, y compris les emplacements et les prix. Par exemple, posséder un bien dans des zones touristiques ou à loyers élevés comme New York ou Londres peut générer plus de profits parce que les résidents comptent sur la location plutôt que sur la pleine propriété.
REIT de détail
Les REIT de vente au détail se composent d’espaces commerciaux offerts aux magasins, salles d’exposition ou entrepôts. Ces locataires louent des propriétés pendant de nombreuses années et s’engagent dans des contrats de location fixes qui offrent des paiements stables.
Les REIT de vente au détail offrent des rendements lucratifs pendant la croissance économique lorsque les entreprises étendent leurs opérations et investissements, génèrent plus de revenus et paient des taux de location élevés.
Cependant, la seule préoccupation pour ce type est si le locataire fait faillite en raison d’une faible performance, le rendant incapable de payer le loyer.
REIT de santé
Les sociétés REIT de santé investissent et offrent des propriétés aux hôpitaux, cliniques, maisons de soins et autres établissements de soins infirmiers. Ce secteur bénéficie grandement des coûts de santé frappants aux États-Unis.
Investir dans ce segment doit être fait par le biais de sociétés expérimentées et de grande taille, car les entreprises de santé riches nécessitent des installations hautement avancées et des bâtiments de haute technologie, que seuls certains REIT peuvent se permettre.
REIT de bureaux
Investir dans des immeubles de bureaux peut être très lucratif, surtout si l’immobilier est situé dans des zones très demandées, comme les centres-villes et les zones d’affaires. Les REIT de bureaux d’affaires peuvent offrir des rendements frappants combinés à des flux de trésorerie à long terme.
Cependant, leur rentabilité dépend fortement de la rentabilité du locataire et des indicateurs économiques nationaux tels que l’inflation et les taux de chômage.
Comment investir dans un REIT ?
Le REIT n’est plus un marché de niche. Aujourd’hui, vous pouvez trouver de nombreuses fiducies de ce type sur le NASDAQ, comme Wheeler Real Estate Investment Trust. Voici comment vous pouvez commencer.
Trouvez une société REIT
Les REIT cotés en bourse offrent de meilleures conditions, y compris de faibles exigences d’investissement, tandis que les sociétés REIT privées ne sont disponibles que pour des individus sélectionnés et ont des exigences d’investissement plus élevées. Ensuite, examinez la réputation de la société REIT, les frais de service et les portefeuilles.
Commencez petit, croissez progressivement
En tant que débutant, choisissez un portefeuille qui offre une faible exposition avec des rendements limités. Cette approche fournit un rendement annuel modéré de 2 à 3 %, mais atténuera vos risques de marché. Vous pouvez augmenter progressivement vos investissements.
Assurez la diversification du portefeuille
Investir dans des sociétés REIT dans divers secteurs (santé, vente au détail et résidentiel) est la meilleure façon de capitaliser sur les tendances croissantes de la propriété. Bien que le marché soit moins réactif aux spéculations, les réglementations et les demandes changeantes impactent la rentabilité des secteurs des REIT.
Examinez les implications fiscales de la société
Les REIT sont soumis à différentes lois fiscales, qui doivent être calculées pour estimer avec précision vos rendements. Il est à noter que les REIT sont légalement tenus de payer 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes.
Restez à l’avance des mises à jour du marché
Contrairement aux actions, aux devises et aux commodités, l’immobilier est moins volatil et les prix des loyers sont moins affectés par les spéculations et les nouvelles à court terme.
Cependant, la macroéconomie peut fortement affecter les rendements des REIT ou les prix des propriétés. Par conséquent, tenez-vous au courant des nouvelles économiques pour ajuster votre portefeuille et minimiser les pertes potentielles.
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Les fiducies de placement immobilier (REIT) sont des sociétés qui possèdent et exploitent des propriétés dans différents marchés et industries. Les investisseurs peuvent acheter des actions dans les REIT et faire croître leurs portefeuilles à mesure que les prix des loyers ou les taux hypothécaires augmentent.
Cette approche offre une entrée facile dans le secteur immobilier sans avoir à payer des montants importants pour posséder une propriété ou un espace commercial et le louer. Au lieu de cela, les REIT financent et gèrent ces propriétés tandis que les actionnaires récoltent des rendements et des dividendes.
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