शीर्ष 10 रियल एस्टेट निवेश रणनीतियाँ

संपत्ति एक सफल व्यवसाय पोर्टफोलियो का मूलभूत आधार है। यह एक सिद्ध और परीक्षित धन-सृजन विधि है जो वर्षों से बढ़ती आ रही है।

रियल एस्टेट दीर्घकालिक निवेशकों के लिए है, क्योंकि कुछ संपत्तियों को पर्याप्त रिटर्न प्राप्त करने और लाभदायक बनने में सालों लग सकते हैं। इसके अलावा, आपको इस व्यवसाय में प्रवेश करने के लिए संभवतः महत्वपूर्ण पूंजी की आवश्यकता होगी।

तो, आप कैसे शुरू करते हैं? और सर्वोत्तम रियल एस्टेट निवेश रणनीतियाँ क्या हैं? आइए जानें।

रियल एस्टेट निवेश को समझना

रियल एस्टेट निवेश विभिन्न व्यवसाय मॉडलों का उपयोग करके आय उत्पन्न करने के साधन के रूप में संपत्ति का स्वामित्व और उपयोग करने को संदर्भित करता है। वित्तीय बाजारों के समान, जहां विभिन्न परिसंपत्ति वर्गों और उपकरणों का व्यापार करके पैसा कमाया जाता है, भूमि, घर और वाणिज्यिक स्थान खरीदे और बेचे जाते हैं ताकि धन बढ़ाया जा सके।

निवेशक पूर्व-निर्मित या तैयार संपत्तियां खरीद सकते हैं और उनकी मूल्य वृद्धि करने और उन्हें उच्च कीमतों पर पुनः बेचने के लिए विभिन्न रणनीतियाँ लागू कर सकते हैं।

रियल एस्टेट को एक ऐसी परिसंपत्ति के रूप में जाना जाता है जो हमेशा मूल्यवृद्धि करती है, जो प्राथमिक या द्वितीयक आय उत्पन्न करने का एक पूर्ण तरीका बनाती है। इसमें संपत्ति खरीदना, उसमें सुधार करना (जिसे फ्लिपिंग भी कहा जाता है), फिर उसे किराए पर देना या बेचना और सुधारित संपत्ति के मूल्य अंतर को प्राप्त करना शामिल है।

रियल एस्टेट बाजार अंतर्दृष्टि

रियल एस्टेट बाजार लगातार बढ़ रहा है, और वैश्विक संपत्ति बाजार का आकार 2023 में $3.9 ट्रिलियन अनुमानित था, जो कि 2034 तक 5.5% CAGR की दर से बढ़ने की उम्मीद है। इन रिटर्न्स का अधिकांश हिस्सा किराये से आता है जो बाजार के आकार का आधे से अधिक हिस्सा बनाता है।

एशिया-प्रशांत क्षेत्र ने इस विस्तार में सबसे अधिक योगदान दिया, जिसका बाजार आकार 2023 में $1.5 ट्रिलियन से अधिक था। इस क्षेत्र के 2034 तक 5.8% CAGR के साथ वृद्धि जारी रखने की उम्मीद है, जो लगभग $3 ट्रिलियन के करीब होगा।

कई कारक इस क्षेत्रीय प्रभुत्व में योगदान देते हैं, जैसे कि चीन में बढ़ती व्यक्तिगत संपत्ति स्वामित्व की प्रवृत्ति और वियतनाम, इंडोनेशिया और फिलीपींस जैसे विकासशील अर्थव्यवस्थाओं में बढ़ती पुनर्वास और पर्यटन।

रियल एस्टेट बनाम वित्तीय बाजार

निवेशक अपने धन को बढ़ाने के तरीकों की तलाश करते समय अक्सर रियल एस्टेट और वित्तीय बाजारों की तुलना करते हैं। इक्विटी, मुद्राओं और कमोडिटीज में निवेश अटकलों और कई अन्य कारकों के प्रति संवेदनशील है। स्टॉक निवेशक अपने निवेशों को बारीकी से देखते हैं ताकि शेयर की बदलती कीमत और बाजार की स्थितियों को देख सकें।

दूसरी ओर, संपत्ति बाजार अधिक स्थिर है और निरंतर ऊपर की ओर बढ़ता है। इसका मतलब यह नहीं है कि संपत्ति की कीमतें कभी कम नहीं होतीं, लेकिन संपत्ति का अवमूल्यन करने वाले अधिक असाधारण कारक होते हैं।

आर्थिक मंदी, खराब रखरखाव और उच्च अपराध दर संपत्ति बाजार को कम करने में योगदान देती हैं। हालांकि, वित्तीय प्रतिभूति बाजार को अधिक अटकलें और तथ्यात्मक कारक प्रभावित करते हैं।

इसके अतिरिक्त, मानक वित्तीय उपकरण अल्पकालिक रिटर्न प्रदान करते हैं, क्रिप्टोकरेंसी, स्टॉक और फॉरेक्स बाजार की उच्च औसत दैनिक अस्थिरता को देखते हुए। तुलना में, संपत्ति निवेश दीर्घकालिक है, जो आने वाले 5-15 वर्षों में रिटर्न पर ध्यान केंद्रित करता है।

रियल एस्टेट निवेश रणनीतियों के प्रकार

जितना सीधा संपत्ति निवेश है, संपत्तियों में निवेश करने के विभिन्न तरीके हैं। ब्रोकर प्लेटफॉर्म के विकास, बढ़ती मांगों और वैश्विक घरेलू स्थानों में गतिशील बदलावों ने इस वृद्धि में योगदान दिया है।

वाणिज्यिक बनाम आवासीय

वाणिज्यिक स्थान कार्यालय भवनों, गोदामों, शोरूम, रिटेल स्टोर और अन्य व्यवसाय उपयोग के लिए डिज़ाइन की गई संपत्तियाँ हैं। उनके पास पर्याप्त क्षेत्रफल होता है और शुरू करने के लिए एक महत्वपूर्ण प्रारंभिक निवेश की आवश्यकता होती है।

आवासीय स्थान अपार्टमेंट, फ्लैट, आवासीय इकाइयाँ और डुप्लेक्स हैं जो परिवारों और घरेलू उपयोग के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। यह विकल्प अधिक सुलभ है और इसमें अधिक किफायती वित्तीय आवश्यकताएँ हैं।

वाणिज्यिक संपत्ति में निवेश से उच्च रिटर्न मिलता है क्योंकि वे आकार में बड़े होते हैं, और किरायेदार आमतौर पर बहु-वर्षीय पट्टे अनुबंधों में शामिल होते हैं, जिससे एक अधिक स्थिर आय धारा होती है।

दूसरी ओर, आवासीय संपत्ति निवेश से बार-बार अल्पकालिक रिटर्न मिलता है। आवासीय स्थानों का मूल्य समय के साथ बढ़ता है, जो कई वर्षों के लिए एक महत्वपूर्ण पोर्टफोलियो वृद्धि हो सकता है। हालांकि, रखरखाव महंगा हो सकता है, जो किरायेदारों के परिवर्तन और किराया अवधि पर निर्भर करता है।

प्रत्यक्ष बनाम अप्रत्यक्ष

आप सीधे रियल एस्टेट खरीद सकते हैं, उसे पलट सकते हैं, किराए पर दे सकते हैं या बेच सकते हैं और लाभ कमा सकते हैं। इस दृष्टिकोण को प्रत्यक्ष निवेश कहा जाता है क्योंकि निवेशक सीधे स्वामित्व, सुधार और संपत्ति से आय उत्पन्न करता है।

दूसरी ओर, अप्रत्यक्ष निवेश का मतलब है एक एजेंट या ट्रस्ट के माध्यम से काम करना, जो आपको संपत्तियों में निवेश करने और उनसे कमाई करने के लिए विभिन्न विकल्प प्रदान करता है। 

अप्रत्यक्ष निवेश में कमाई से पहले खरीदारी करने की आवश्यकता नहीं होती, जो कि प्रतिभूतियों में निवेश करने के समान काम करता है। हालांकि, इसमें एक रियल एस्टेट एजेंट का कमीशन शामिल होता है, जो प्रोजेक्टेड लाभ को कम कर सकता है।

आवासीय संपत्तियों में प्रत्यक्ष निवेश अधिक आम है, जबकि वाणिज्यिक और सामाजिक स्थानों या रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट में निवेश करते समय अप्रत्यक्ष निवेश अधिक प्रचलित है।

10 रियल एस्टेट निवेश रणनीतियाँ

आइए विभिन्न रणनीतियों का पता लगाएं जिन्हें आप आवासीय और वाणिज्यिक संपत्ति की बढ़ती क्षमता का लाभ उठाने के लिए लागू कर सकते हैं। चाहे आप महत्वपूर्ण प्रारंभिक पूंजी के साथ आएं या एक नियंत्रित बजट के साथ, पुनर्विक्रय या किराए पर देने की तलाश में हों, यहाँ है कि आप संपत्ति निवेश से कैसे लाभ उठा सकते हैं।

1. खरीद-से-किराया (Buy-to-Let)

खरीद-से-किराया रणनीति का उद्देश्य संपत्ति का स्वामित्व और उसे किराए पर देकर मासिक रिटर्न अर्जित करना है। यह सबसे सामान्य दृष्टिकोणों में से एक है, जो पट्टे अनुबंध अवधि के दौरान किराये के भुगतान से स्थिर रिटर्न प्रदान करता है।

इसके अतिरिक्त, यदि संपत्ति का मूल्य बढ़ता है, तो मालिक किराया बढ़ा सकता है, बढ़ती रिटर्न की धारा को सुरक्षित कर सकता है। यह पहली रियल एस्टेट निवेश की तलाश में संपत्ति निवेशकों के लिए एक लोकप्रिय प्रवेश बिंदु है।

फायदे: अत्यधिक किफायती; निष्क्रिय आय उत्पन्न करना; पूर्वानुमानित रिटर्न; किराये के रिटर्न का उपयोग करके बंधक का भुगतान करने की क्षमता।

नुकसान: वाणिज्यिक स्थानों की तुलना में कम रिटर्न दरें; उच्च रखरखाव भार; उच्च बाजार अस्थिरता; अनुबंध शून्यता का जोखिम।

2. अल्पकालिक किराये (Short-Term Lets)

अल्पकालिक किराये खरीद-से-किराया के समान हैं लेकिन अल्पकालिक पट्टे अनुबंधों पर ध्यान केंद्रित करते हैं। इस प्रकार, मालिक संपत्ति खरीदता है और उसमें कुछ महीनों तक रहता है, फिर स्थानांतरित होकर उसे किराए पर देता है। 

पर्यटन शहर और छुट्टी गंतव्य शीर्ष अल्पकालिक किराये निवेश हैं, जहाँ मकान मालिक कुछ महीनों के लिए छुट्टी मना सकता है और फिर घर लौट सकता है। जब वे छुट्टी के घर से वापस आते हैं, तो वे उसे किराए पर देते हैं और उसे खाली छोड़ने के बजाय किराये की आय कमाते हैं।

फायदे: उच्च किराये की कीमतें; सुरक्षित छुट्टी आवास।

नुकसान: महत्वपूर्ण निवेश आवश्यकता; सीमित किरायेदार स्क्रीनिंग; मौसमीता।

3. खरीद-से-बेच (Buy-to-Sell)

यह रणनीति एक खराब स्थिति वाली संपत्ति को कम कीमत पर खरीदने, उसे सुधारने और फिर उसे उच्च कीमत पर पुनः बेचने से संबंधित है। यह दृष्टिकोण पट्टों से मिलने वाली अवधि भुगतान के बजाय बिक्री से एकमुश्त भुगतान पर केंद्रित है।

हाउस फ्लिपिंग को बाजार रुझानों का व्यापक ज्ञान और श्रम या स्वयं के अनुभव का उपयोग करके पुनर्निर्माण कार्य करने की क्षमता की आवश्यकता होती है। इसलिए, यह प्रथम प्रवेश या अपतटीय निवेशों के लिए सबसे अच्छा विकल्प नहीं हो सकता है।

फायदे: निवेश पर उच्च रिटर्न; कोई किरायेदार प्रबंधन नहीं; कोई पट्टा प्रभाव नहीं; कर कुशल।

नुकसान: महत्वपूर्ण समय समर्पण की आवश्यकता; उचित स्थानीय बाजार ज्ञान की आवश्यकता; बाजार अस्थिरता के प्रति संवेदनशील।

4. वाणिज्यिक संपत्ति

वाणिज्यिक संपत्ति में निवेश का मतलब है व्यवसाय उपयोग के लिए संपत्ति खरीदना और किराए पर देना, जैसे कार्यालय, रिटेल, औद्योगिक, मनोरंजन और स्वास्थ्य देखभाल। यह दृष्टिकोण उच्च रिटर्न ला सकता है क्योंकि किरायेदार आमतौर पर कंपनियाँ होती हैं और अधिक महत्वपूर्ण स्थानों के कारण।

इसके अलावा, वाणिज्यिक निवेशों में अधिक विस्तारित किराये के अनुबंध होते हैं, जो निवेशकों को पाँच साल तक के लिए दीर्घकालिक पट्टे भुगतान और कम रखरखाव भार प्रदान करते हैं।

फायदे: दीर्घकालिक स्थिरता; कम प्रबंधन और रखरखाव; कर लाभ।

नुकसान: उच्च वित्तपोषण आवश्यकताएँ; समग्र अर्थव्यवस्था और बाजार की स्थितियों पर निर्भरता।

5. सामाजिक संपत्ति

सामाजिक संपत्ति उन संपत्तियों और आवासीय परिसरों से बनी होती है जो कम आय वाले परिवारों और कमजोर परिवारों को समायोजित करने के लिए डिज़ाइन की गई हैं। सामाजिक संपत्ति का निर्माण और निवेश महत्वपूर्ण है क्योंकि राज्य परिषद घरों की कमी और सामाजिक-आर्थिक समस्याएँ बढ़ती हैं।

ये आवासीय संपत्तियाँ कम कीमत के किराये की संपत्तियाँ प्रदान करती हैं, जो सरकारी एजेंसियों द्वारा मध्यस्थता किए गए दीर्घकालिक पट्टे अनुबंधों से जुड़ी होती हैं। यह निवेश उन जरूरतमंद परिवारों और व्यक्तियों के लिए सुलभ रहने की स्थिति और कीमतें प्रदान करने में एक नैतिक आयाम भी रखता है।

फायदे: स्थिर दीर्घकालिक रिटर्न; सरकारी समर्थन; बढ़ती सामाजिक मांगें; सकारात्मक नैतिक और सामाजिक प्रभाव।

नुकसान: बदलते नियम; सीमित मूल्य वृद्धि; अप्रत्याशित टर्नओवर और रखरखाव जोखिम।

6. रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REITs)

REITs संपत्ति निवेशकों के लिए म्यूचुअल फंड और मनी मार्केट के समान हैं। REITs वे निगम हैं जिनके पास विभिन्न संपत्ति निवेश होते हैं जिन्हें द्वितीयक बाजारों में शेयरों के रूप में पेश किया जाता है।

निवेशक REITs में शेयर खरीद सकते हैं और अपनी निवेश के अनुपात में कीमतें बढ़ने पर कमाई कर सकते हैं। REIT प्रदाता विभिन्न श्रेणियों और क्षेत्रों में अवसर प्रदान करते हैं जिनमें विशिष्ट वृद्धि दर और कीमतें होती हैं।

REIT निवेश सबसे सामान्य कम जोखिम वाली रणनीतियों में से एक है जो संपत्ति तक पहुंच प्रदान करती है बिना वास्तव में उसका स्वामित्व लिए और उसकी भौतिक या मूल्य स्थितियों के बारे में चिंता किए बिना।

फायदे: पोर्टफोलियो विविधीकरण; लाभांश प्राप्त करना; कोई कॉर्पोरेट कर नहीं; रखरखाव, किरायेदारों और पट्टे अनुबंधों के बारे में कम झंझट।

नुकसान: ब्याज दर परिवर्तनों के अधीन; उच्च प्रबंधन शुल्क; तरलता मुद्दे।

7. विशेष-निर्मित छात्र आवास

PBSAs वे संपत्तियाँ हैं जिन्हें छात्रों को निजी और साझा क्षेत्रों और सुविधाओं के साथ समायोजित और सेवा देने के लिए डिज़ाइन किया गया है जो उनकी जरूरतों के अनुकूल हों। निवेशक छात्र आवास इकाइयाँ और डॉर्म्स का स्वामित्व और किराया कर सकते हैं और बढ़ती मांगों से लाभ उठा सकते हैं, विशेष रूप से उन क्षेत्रों में जहाँ अंतर्राष्ट्रीय विश्वविद्यालय जाने वालों की आबादी है।

यह प्रवृत्ति यूरोप में बढ़ती छात्र आवास समस्या के आलोक में और भी महत्वपूर्ण है, क्योंकि मांग राज्यों द्वारा प्रदान की गई आपूर्ति से बाहर हो रही है।

फायदे: उच्च मांग; कम किरायेदार स्क्रीनिंग की आवश्यकता; उच्च कीमतें; सरकारी समर्थन।

नुकसान: मौसमीता; सीमित किराये की संपत्ति मूल्यवृद्धि।

8. ऑफ-प्लान संपत्ति

ऑफ-प्लान संपत्ति वह है जो योजना या निर्माण चरण में है। ये इकाइयाँ आमतौर पर कम कीमत की होती हैं और कई वर्षों के लिए निवेश पर महत्वपूर्ण रिटर्न प्रदान करती हैं। 

निवेशकों को निर्माणाधीन संपत्तियों में निवेश करते समय सावधान रहना चाहिए ताकि वे स्थान, सुविधाओं, भविष्य के मूल्य और शहरी नियोजन के संदर्भ में उच्चतम संभावनाओं वाली संपत्तियों की पहचान कर सकें। इसके अलावा, संपत्ति परियोजनाओं को आर्थिक उथल-पुथल का सामना करना पड़ सकता है जो डिलीवरी और लाभप्रदता को प्रभावित करती हैं।

फायदे: बाजार मूल्य से कम कीमत; उच्च मांग; पर्याप्त पूंजी मूल्यवृद्धि क्षमता; निश्चित भुगतान योजनाएँ।

नुकसान: उच्च देरी या निलंबन जोखिम; लाभ प्राप्त करने के लिए अधिक समय की आवश्यकता।

9. संपत्ति क्राउडफंडिंग

संपत्ति निवेश में क्राउडफंडिंग का मतलब है कई निवेशकों को इकट्ठा करना जो अपना पैसा एक पूल में डालते हैं, जिसे क्राउडफंडिंग प्लेटफॉर्म के माध्यम से संपत्ति में निवेश किया जाता है। 

पूल किया गया पैसा उन निवेशकों के समुदाय से आ सकता है जो एक-दूसरे को जानते हैं या दूरस्थ निवेशकों से जो एक ऑनलाइन संपत्ति क्राउडफंडिंग प्लेटफॉर्म के माध्यम से निवेश करते हैं।

मध्यस्थ (प्लेटफ़ॉर्म) नियंत्रित करता है कि धन कैसे निवेश किया जाता है और प्रारंभिक निवेश को बढ़ाने के लिए संपत्ति का सबसे उपयुक्त तरीके से प्रबंधन करता है। प्रत्येक प्रतिभागी को उनके योगदान के आधार पर लाभ प्राप्त होता है।

फायदे: कोई संपत्ति रखरखाव और प्रबंधन नहीं; निम्न प्रवेश बाधाएँ; लागत दक्षता।

नुकसान: संपत्तियों पर सीमित नियंत्रण; सट्टा वृद्धि क्षमता; प्लेटफॉर्म प्रदर्शन पर निर्भरता।

10. हाउस हैकिंग

हाउस हैकिंग एक समकालीन रणनीति है जिसमें एक संपत्ति में रहते हुए और उसमें निवेश करते हुए बंधक भुगतान को कम किया जाता है। हाउस हैकिंग का उपयोग करके, एक निवेशक एक घर खरीदता है, उसके एक हिस्से में रहता है और अन्य हिस्सों को किराए पर देता है।

इस तरह, निवेशक अपने व्यक्तिगत घरेलू स्थान का स्वामित्व लेकर और बंधक ऋण के एक हिस्से को कवर करने वाले किराये के भुगतान प्राप्त करके घर के स्थान का कुशलता से उपयोग करता है।

हाउस हैकिंग अधिक कुशलता से बड़े आवासीय इकाइयों या डुप्लेक्स में किया जाता है जहाँ मालिक और किरायेदार आराम से रहते हैं। समय के साथ, निवेशक रियल एस्टेट निवेश निकास रणनीतियाँ जैसे कि पूरे घर को किराए पर देना या बेचना लागू कर सकते हैं यदि उसका मूल्य काफी बढ़ जाता है।

फायदे: स्थिर नकदी प्रवाह; बेहतर वित्तपोषण सौदे; बंधक भुगतान कम करना; किरायेदार स्क्रीनिंग तक पहुंच।

नुकसान: उच्च रखरखाव भार; सीमित गोपनीयता।

अपना रियल एस्टेट निवेश कैसे प्रबंधित करें?

संपत्ति व्यवसाय का स्वामित्व एक सीधा दृष्टिकोण है। हालांकि, चुनौती सही संभावनाओं को खोजने की है जो वर्षों में आपके पैसे को बढ़ा सकती हैं। आप या तो व्यावहारिक दृष्टिकोण का उपयोग कर सकते हैं या एक ब्रोकर के साथ काम कर सकते हैं।

प्रत्यक्ष भागीदारी

पेशेवर निवेशकों के लिए अपने पोर्टफोलियो और निधियों का प्रबंधन करने का एक तरीका यह है कि वे व्यक्तिगत रूप से संपत्तियों की तलाश करें और उनमें निवेश करें। इस दृष्टिकोण के लिए उद्योग पेशेवरों और अग्रणी फर्मों और सलाहकारों के नेटवर्क के साथ संबंधों की आवश्यकता होती है।

इसके अतिरिक्त, प्रत्यक्ष निवेश उन मध्यस्थों की आवश्यकता को समाप्त करता है जो अतिरिक्त प्रबंधन और सेवा शुल्क लेते हैं।

हालांकि, एक निवेशक को आकर्षक अवसरों को खोजने के लिए बाजार के अवसरों और रुझानों का पता लगाने में बहुत उन्नत ज्ञान और अनुभव प्राप्त करना चाहिए।

ब्रोकर के माध्यम से

संपत्ति में निवेश करने का दूसरा तरीका है कि अपनी आवश्यकताओं और आवश्यकताओं के अनुरूप एक ब्रोकर फर्म खोजें। एक ब्रोकर व्यापक बाजार ज्ञान और अंतर्दृष्टि प्रदान करता है जो आपके निर्णय लेने की प्रक्रिया में मदद करता है, यह सुनिश्चित करते हुए कि आप सबसे अधिक लाभदायक संपत्तियों में निवेश करते हैं।

हालांकि, एजेंट का कमीशन आपकी लाभप्रदता को बहुत प्रभावित कर सकता है। संपत्ति ब्रोकर आमतौर पर आपके प्रारंभिक निवेश का एक प्रतिशत लेते हैं, जो उन्हें केवल उच्च लागत वाले निवेशों की पेशकश करने के लिए प्रोत्साहित करता है।

निष्कर्ष

रियल एस्टेट दीर्घकालिक परिसंपत्तियों में निवेश से स्थिर रिटर्न प्रदान करता है। आवासीय और वाणिज्यिक संपत्तियाँ समय के साथ दीर्घायु और मूल्यवृद्धि के लिए जानी जाती हैं। हालांकि, आपको अपनी रियल एस्टेट निवेश रणनीतियों पर सावधानीपूर्वक विचार करना चाहिए और जो आपके बजट और आवश्यकताओं के अनुकूल हो उसे निष्पादित करना चाहिए।

आप संपत्ति निवेश रणनीतियों का एक समूह पा सकते हैं, जिसमें कम जोखिम, कम लागत/उच्च रिटर्न, अल्पकालिक और दीर्घकालिक अवसर शामिल हैं, जो आपके पैसे को बढ़ाने और अपने पोर्टफोलियो में विविधता लाने के लिए हैं।