As 10 Principais Estratégias de Investimento Imobiliário

Propriedade é a pedra angular de um portfólio de negócios bem-sucedido. É um método comprovado e testado de geração de dinheiro que tem crescido ao longo dos anos.

O mercado imobiliário é para investidores de longo prazo, pois algumas propriedades precisam de anos para gerar retornos substanciais e se tornarem lucrativas. Além disso, você provavelmente precisará de capital significativo para entrar neste negócio.

Então, como você começa? E quais são as melhores estratégias de investimento imobiliário? Vamos descobrir.

Entendendo o Investimento Imobiliário

Investimento imobiliário refere-se a possuir e utilizar propriedades como uma ferramenta de geração de renda usando diferentes modelos de negócios. Semelhante aos mercados financeiros, onde várias classes de ativos e instrumentos são negociados para ganhar dinheiro, terrenos, casas e espaços comerciais são comprados e vendidos para aumentar a riqueza.

Os investidores podem comprar propriedades pré-construídas ou prontas e implementar várias estratégias para aumentar seu valor e revendê-las a preços mais altos.

O mercado imobiliário é conhecido como um ativo que sempre valoriza, tornando-o uma maneira perfeita de gerar renda primária ou secundária. Envolve comprar uma propriedade, melhorá-la (também conhecida como reformar), depois alugá-la ou vendê-la e ganhar a diferença de preço da propriedade melhorada.

Insight do Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário está crescendo constantemente, e o tamanho do mercado imobiliário global foi estimado em US$ 3,9 trilhões em 2023, que deve crescer a uma taxa composta de crescimento anual de 5,5% até 2034. A maioria desses retornos origina-se de aluguéis que compõem mais da metade do tamanho do mercado.

A Ásia-Pacífico contribuiu mais para essa expansão, com um tamanho de mercado de mais de US$ 1,5 trilhão em 2023. Espera-se que essa região mantenha seu crescimento com uma taxa composta de crescimento anual de 5,8% até 2034, que é pouco menos de US$ 3 trilhões.

Muitos fatores contribuem para esse domínio regional, como a crescente tendência de propriedade pessoal na China e o aumento da realocação e do turismo em economias em desenvolvimento como Vietnã, Indonésia e Filipinas.

Imóveis vs. Mercados Financeiros

Os investidores muitas vezes comparam o mercado imobiliário e os mercados financeiros ao procurar maneiras de aumentar sua riqueza. Investir em ações, moedas e commodities é propenso a especulações e inúmeros outros fatores. Os investidores em ações tendem a observar de perto seus investimentos para ver a flutuação do preço das ações e as condições do mercado.

Por outro lado, o mercado imobiliário é mais estável, com crescimento ascendente constante. Isso não significa que os preços das propriedades nunca diminuem, mas há fatores mais extraordinários que fazem com que a propriedade desvalorize.

Recessão econômica, manutenção deficiente e altas taxas de criminalidade contribuem para a redução do mercado imobiliário. No entanto, fatores mais especulativos e factuais afetam o mercado de títulos financeiros.

Além disso, os instrumentos financeiros padrão fornecem retornos de curto prazo, dada a alta volatilidade média diária das criptomoedas, ações e do mercado Forex. Em comparação, o investimento imobiliário é de longo prazo, focando nos retornos nos próximos 5-15 anos.

Tipos de Estratégias de Investimento Imobiliário

Por mais simples que seja o investimento em propriedades, há várias maneiras de investir em imóveis. O desenvolvimento de plataformas de corretagem, demandas crescentes e mudanças dinâmicas nos espaços domésticos globais contribuíram para esse crescimento.

Comercial vs. Residencial

Espaços comerciais são edifícios de escritórios, armazéns, showrooms, lojas de varejo e outras propriedades projetadas para uso comercial. Eles têm uma ampla metragem quadrada e exigem um investimento inicial significativo para começar.

Espaços residenciais são apartamentos, flats, unidades habitacionais e duplexes projetados para famílias. Esta opção é mais acessível e tem requisitos financeiros mais acessíveis.

Investir em propriedades comerciais traz retornos mais altos porque são maiores em espaço, e os inquilinos geralmente se envolvem em contratos de arrendamento de vários anos, levando a um fluxo de renda mais consistente.

Por outro lado, o investimento em propriedades residenciais traz retornos frequentes de curto prazo. O valor dos espaços residenciais aprecia ao longo do tempo, o que pode ser um crescimento significativo de portfólio por vários anos. No entanto, a manutenção pode ser cara, dependendo da rotatividade dos inquilinos e da duração do aluguel.

Direto vs. Indireto

Você pode comprar imóveis diretamente, reformá-los, alugá-los ou vendê-los e obter lucros. Esta abordagem é chamada de investimento direto porque o investidor possui, reforma e gera renda diretamente do ativo.

Por outro lado, investir indiretamente significa trabalhar através de um agente ou truste, que oferece várias opções para investir e ganhar com propriedades. 

O investimento indireto não requer compra antes de ganhar, o que funciona de forma semelhante a investir em títulos. No entanto, envolve a comissão de um agente imobiliário, que pode diminuir os lucros projetados.

O investimento direto é mais comum em propriedades residenciais, enquanto o indireto é mais prevalente ao investir em espaços comerciais e sociais ou em um fundo de investimento imobiliário.

10 Estratégias de Investimento Imobiliário

Vamos explorar as diferentes estratégias que você pode implementar para capitalizar o potencial crescente de propriedades residenciais e comerciais. Seja com capital inicial significativo ou um orçamento controlado, procurando revender ou alugar, aqui está como você pode ganhar com o investimento em propriedades.

1. Compra para Alugar (Buy-to-Let)

A estratégia de compra para alugar visa possuir propriedades e alugá-las para ganhar retornos mensais. É uma das abordagens mais comuns, oferecendo retornos estáveis a partir de pagamentos de aluguel durante o período do contrato de arrendamento.

Além disso, o proprietário pode aumentar o aluguel se a propriedade valorizar, garantindo um fluxo crescente de retornos. É um ponto de entrada popular para investidores imobiliários que buscam seu primeiro investimento em imóveis.

Vantagens: Altamente acessível; geração de renda passiva; retornos previsíveis; capacidade de pagar a hipoteca usando os retornos do aluguel.

Desvantagens: Taxas de retorno mais baixas do que espaços comerciais; maior carga de manutenção; alta volatilidade do mercado; risco de anulação do contrato.

2. Aluguéis de Curto Prazo (Short-Term Lets)

Os aluguéis de curto prazo são semelhantes à compra para alugar, mas focam em contratos de arrendamento de curto prazo. Assim, o proprietário compra a propriedade e mora nela por alguns meses antes de se mudar e alugá-la. 

Cidades turísticas e destinos de férias são os principais investimentos em aluguel de curto prazo, onde o proprietário pode ficar de férias por alguns meses e depois retornar para casa. Quando voltam da casa de férias, eles a alugam e ganham renda de aluguel em vez de deixá-la vazia.

Vantagens: Altos preços de aluguel; Acomodação de férias segura.

Desvantagens: Requisito de investimento significativo; triagem limitada de inquilinos; sazonalidade.

3. Compra para Vender (Buy-to-Sell)

Esta estratégia envolve comprar uma propriedade em mau estado a um preço baixo, reformá-la e revendê-la por um preço mais alto. Esta abordagem foca em pagamentos únicos de vendas em vez de pagamentos periódicos de arrendamentos.

Reforma de casas requer um vasto conhecimento das tendências do mercado e a capacidade de conduzir trabalhos de renovação usando mão de obra ou experiência própria. Portanto, pode não ser a melhor opção para a primeira entrada ou investimentos offshore.

Vantagens: Alto retorno sobre o investimento; sem gerenciamento de inquilinos; sem implicações de arrendamento; eficiente em termos fiscais.

Desvantagens: Requer dedicação de tempo significativo; necessita de conhecimento adequado do mercado local; propenso à volatilidade do mercado.

4. Propriedade Comercial

Investir em propriedades comerciais significa comprar e alugar uma propriedade para uso comercial, como escritórios, varejo, industrial, lazer e saúde. Esta abordagem pode potencialmente trazer retornos mais altos porque os inquilinos são tipicamente empresas e devido a espaços mais significativos.

Além disso, os investimentos comerciais têm acordos de aluguel mais longos, fornecendo aos investidores pagamentos de arrendamento de longo prazo por até cinco anos e uma baixa carga de manutenção.

Vantagens: Estabilidade a longo prazo; menos gestão e manutenção; vantagem fiscal.

Desvantagens: Requisitos de financiamento mais altos; dependência da economia geral e das condições de mercado.

5. Propriedade Social

A propriedade social consiste em propriedades e complexos residenciais projetados para acomodar famílias de baixa renda e vulneráveis. Construir e investir em propriedade social é crucial à medida que aumentam as escassezes de moradias do conselho estadual e os problemas socioeconômicos.

Essas propriedades residenciais oferecem imóveis de aluguel a preços baixos, que estão vinculados a contratos de arrendamento de longo prazo mediados por agências governamentais. Este investimento também tem uma dimensão ética ao oferecer condições de vida e preços acessíveis para famílias e indivíduos necessitados.

Vantagens: Retornos estáveis a longo prazo; apoio governamental; aumento das demandas sociais; impacto ético e social positivo.

Desvantagens: Regulamentações em mudança; valorização limitada de preços; riscos inesperados de rotatividade e manutenção.

6. Fundos de Investimento Imobiliário (REITs)

Os REITs são semelhantes a fundos mútuos e mercados monetários, mas para investidores em propriedades. Os REITs são corporações com vários investimentos imobiliários oferecidos em mercados secundários como ações.

Os investidores podem comprar ações em REITs e ganhar à medida que os preços crescem em proporção ao seu investimento. Os provedores de REIT oferecem oportunidades em diferentes categorias e setores com distintas taxas de crescimento e preços.

O investimento em REIT é uma das estratégias de baixo risco mais comuns que oferece acesso a propriedades sem realmente possuí-las e se preocupar com suas condições físicas ou de valor.

Vantagens: Diversificação de portfólio; recebimento de dividendos; sem imposto corporativo; menos complicações com manutenção; inquilinos e contratos de arrendamento.

Desvantagens: Sujeito a alterações nas taxas de juros; altas taxas de gestão; problemas de liquidez.

7. Alojamento Estudantil Construído para Fins Específicos

Os PBSAs são propriedades projetadas para acomodar e atender estudantes com áreas e instalações privadas e compartilhadas que atendem às suas necessidades. Os investidores podem possuir e alugar unidades habitacionais estudantis e dormitórios e ganhar com a crescente demanda, especialmente em áreas povoadas por estudantes universitários internacionais.

Esta tendência é cada vez mais importante à luz do crescente problema de habitação estudantil na Europa, já que a demanda supera a oferta oferecida pelos estados.

Vantagens: Alta demanda; menos necessidade de triagem de inquilinos; preços altos; apoio governamental.

Desvantagens: Sazonalidade; valorização limitada da propriedade de aluguel.

8. Propriedade em Planta

A propriedade em planta é aquela em fase de planejamento ou construção. Essas unidades geralmente têm preços baixos e oferecem um retorno significativo sobre o investimento por muitos anos. 

Os investidores devem ter cuidado ao investir em propriedades em construção para identificar aquelas com o maior potencial em termos de localização, instalações, valor futuro e planejamento urbano. Além disso, projetos imobiliários podem enfrentar turbulências econômicas que afetam a entrega e a lucratividade.

Vantagens: Preço abaixo do mercado; alta demanda; potencial substancial de valorização de capital; planos de pagamento fixos.

Desvantagens: Altos riscos de atraso ou suspensão; tempos mais longos necessários para realizar ganhos.

9. Crowdfunding Imobiliário

Crowdfunding em investimento imobiliário significa reunir vários investidores que colocam seu dinheiro em um único pool, que é investido em propriedades através de uma plataforma de crowdfunding. 

O dinheiro agrupado pode ser de uma comunidade de investidores que se conhecem ou de investidores remotos que investem através de uma plataforma online de crowdfunding imobiliário.

O mediador (plataforma) controla como os fundos são investidos e gerencia a propriedade da maneira mais adequada para aumentar o investimento inicial. Cada participante recebe lucros com base em sua contribuição.

Vantagens: Sem manutenção e gestão de propriedades; barreiras de entrada baixas; eficiência de custos.

Desvantagens: Controle limitado sobre os ativos; potencial de crescimento especulativo; dependência do desempenho da plataforma.

10. House Hacking

House hacking é uma tática contemporânea para viver e investir em uma propriedade enquanto reduz os pagamentos da hipoteca. Usando house hacking, um investidor compra uma casa, mora em parte dela e coloca as outras partes para alugar.

Dessa forma, o investidor utiliza o espaço da casa de forma eficiente, possuindo seu espaço residencial pessoal e recebendo pagamentos de aluguel que cobrem parte do empréstimo hipotecário.

O house hacking é feito de forma mais eficiente em unidades habitacionais amplas ou duplexes onde o proprietário e o inquilino vivem confortavelmente. Com o tempo, os investidores podem implantar estratégias de saída de investimento imobiliário, como alugar ou vender a casa inteira se seu valor aumentar significativamente.

Vantagens: Fluxo de caixa estável; melhores acordos de financiamento; redução dos pagamentos da hipoteca; acesso à triagem de inquilinos.

Desvantagens: Alta carga de manutenção; privacidade limitada.

Como Gerenciar Seu Investimento Imobiliário?

Possuir um negócio de propriedade é uma abordagem direta. No entanto, o desafio é encontrar o potencial certo que pode aumentar seu dinheiro ao longo dos anos. Você pode usar a abordagem prática ou trabalhar com um corretor.

Envolvimento Direto

Uma maneira para investidores profissionais gerenciarem seus portfólios e fundos é procurando pessoalmente e investindo em propriedades. Esta abordagem requer conexões com profissionais da indústria e uma rede de empresas e consultores líderes.

Além disso, o investimento direto elimina a necessidade de intermediários que cobram taxas adicionais de gestão e serviço.

No entanto, um investidor deve adquirir conhecimentos e experiências muito avançadas na localização de oportunidades e tendências de mercado para encontrar oportunidades lucrativas.

Através de Corretagem

A outra maneira de investir em propriedades é encontrando uma empresa de corretagem que atenda às suas necessidades e requisitos. Um corretor oferece amplo conhecimento de mercado e insights que auxiliam seu processo de tomada de decisão, garantindo que você invista nos ativos mais lucrativos.

No entanto, a comissão do agente pode afetar muito sua lucratividade. Os corretores de propriedades geralmente cobram uma porcentagem do seu investimento inicial, o que os incentiva a oferecer apenas investimentos de alto custo.

Conclusão

O mercado imobiliário fornece retornos estáveis ao investir em ativos de longo prazo. Propriedades residenciais e comerciais são conhecidas por sua longevidade e valorização ao longo do tempo. No entanto, você deve considerar cuidadosamente suas estratégias de investimento imobiliário e executar o que se adequa ao seu orçamento e requisitos.

Você pode encontrar um conjunto de estratégias de investimento em propriedades, incluindo oportunidades de baixo risco, baixo custo/alto retorno, curto e longo prazo para aumentar seu dinheiro e diversificar seu portfólio.