什麼是房地產投資信託基金（REIT），以及如何投資
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成功的投資者非常受益於投資組合多樣化。儘管傳統金融工具提供了豐厚的回報，例如加密貨幣的高波動性，房地產為交易者提供了獨特的機會，如長期盈利能力和價值增值。
許多金融機構和多資產公司投資於房地產，以提高投資組合的多樣化和持續性。
交易者分為兩種類型：股票市場投資者和房地產投資者。然而，REIT 提供了兩全其美的選擇，提供房地產持有公司的股票。這使得股票交易者留在他們的領域，同時展示房地產投資的獨特優勢。
那麼，什麼是房地產投資信託基金，您應該投資於這些市場嗎？讓我們來解釋。
主要觀點
- REIT 是擁有不同領域房地產的控股公司，如住宅、商業、醫療保健、零售等。
- REIT 投資允許個人透過持有房地產信託基金的股份，從房地產機會中獲利。
- REIT 提供了一種更實惠的方式來投資於不需要大量資本的房地產。
什麼是房地產投資信託基金？
REIT 是擁有或為產生收入的房地產提供融資的公司組合，為 REIT 及其股東提供豐厚的回報。
REIT 通過管理或翻轉房地產獲利，包括購買和出售或租賃公寓、土地、社會住房或商業空間。REIT 在股票市場上交易，使個人或機構投資者能夠持有股份於房地產市場。
這種方法使交易者能夠在沒有大額資本的情況下投資於房地產，這是大多數房地產投資所需的。相反，交易者可以買賣 REIT 的股票，其盈利能力源於房地產市場的動態。
您應該投資於 REIT 還是股票？
在了解了房地產投資信託基金的定義後，討論它們是否值得與其他工具相比投資。
總的來說，股票比 REIT 提供更高的年度回報。標普 500 指數在 2023 年實現了 24% 的回報，預計 2024 年將持續有 18% 的預估回報。另一方面，REIT 每年提供 4-8% 的適中回報。
然而，投資於股票比 REIT 具有更高的風險。股票更具波動性，其價格容易受到投機影響，可能會大幅上下波動。
房地產提供了更穩定的收入來源，包括持續多年的每月租金支付。REIT 為股東提供長期收益，包括來自房地產收入的股息。
REIT 的增長和趨勢概述
REIT 是一個高度繁榮的行業，預計在 2024 年至 2028 年間將以2.87% 的複合年增長率增長，即 3500 億美元。僅在 2024 年，該市場同比增長了 2.68%。
這些趨勢中的大多數是由北美日益增長的商業和工業需求所推動。然而，全球上升的趨勢歸因於個人住房空間需求的增加，特別是在亞洲。
第一個 REIT 於 1960 年創立，由提供更便利的方式投資於這個蓬勃發展行業的抵押貸款公司組成。小型投資公司和交易者使用 REIT 來持有美國摩天大樓、購物中心和商業中心的股份。
引入了多項法律，如 1976 年和 1986 年的《稅收改革法》，以規範商業信託的運作，防止納稅人利用合夥關係隱藏他們來自其他來源的收入。
如今，SEC 監管著 REIT 市場，為了使公司成為合法的房地產信託基金，他們必須滿足以下要求：
- 在 SEC 註冊為應稅公司。
- 制定管理公司的董事會或受託人。
- 將至少 75% 的總資產投資於房地產。
- 從租賃物業、抵押貸款利息融資的物業或房地產銷售中獲得至少 75% 的總利潤。
- 將至少 90% 的總收入作為股息支付給股東。
- 至少擁有 100 名股東。
- 不得有五個或更少的個人持有超過 50% 的股份。
REIT 的類型
在最初為抵押貸款市場成立之後，公共和私人 REIT 現在積極為以下資產類別提供投資。
股權型 REIT
股權型 REIT 是最常見的 REIT 類型。它們通過購買房地產、將其出租並收取租金回報的購買出租策略賺錢。
這種方法構成了房地產投資市場的近 95%，因為它對客戶來說是最有規範和可負擔的。
抵押貸款型 REIT
抵押貸款型 REIT（mREIT）發行抵押貸款或共同融資房地產開發和購買。mREIT 通過收取貸款付款或抵押貸款支持的證券獲得收入。
這種類型對利率更為敏感，因為它們從抵押貸款融資的工具中獲得回報，這影響了房地產資產的盈利能力和淨資產價值。
混合型 REIT
混合型 REIT 結合了股權和抵押貸款支付。然而，這種類型正逐漸消失，美國的法規要求房地產信託更加專業化。
哪種 REIT 最具盈利性？
REIT 公司提供住宅和商業房地產的投資機會。此外，商業 REIT 的機會擴展到商務辦公室、醫療保健、生產工廠和零售空間。
每種類型根據當地經濟狀況和需求具有獨特的優勢和挑戰。讓我們回顧一下頂級的 REIT 投資房地產資產。
住宅型 REIT
住宅 REIT 包括擁有和運營多戶住宅單位、住宅綜合體和雙層公寓的公司。從這些機會中獲得股票收益來自於租金收入。
因此，投資於住宅 REIT 需要了解所擁有房地產的市場狀況，包括地點和價格。例如，擁有位於旅遊區或高租金價格的地產，如紐約或倫敦，可以產生更多利潤，因為居民依賴於租賃而非完全擁有。
零售型 REIT
零售 REIT 由提供給商店、展廳或倉庫的商業空間組成。這些租戶租賃物業多年，並簽訂固定的租賃合同，提供穩定的付款。
在經濟增長期間，當企業擴大其運營和投資時，零售 REIT 提供豐厚的回報，產生更多收入並支付高租金。
然而，這種類型的唯一擔憂是，如果租戶因業績不佳而倒閉，導致他們無法支付租金。
醫療保健型 REIT
醫療保健 REIT 公司投資並向醫院、診所、護理院和其他護理設施提供房地產。該部門高度受益於美國驚人的醫療保健成本。
投資於這一部分必須通過有經驗的大型公司，因為富有的醫療保健企業需要高度先進的設施和高科技建築，只有一些 REIT 能夠負擔。
辦公室型 REIT
投資於辦公樓可能非常有利可圖，特別是如果房地產位於需求量大的地區，如市中心和商業區。商務辦公室 REIT 可以提供顯著的回報，結合長期現金流。
然而，其盈利能力高度依賴於租戶的盈利能力和國家經濟指標，如通貨膨脹和失業率。
如何投資於 REIT？
REIT 不再是一個利基市場。如今，您可以在納斯達克上找到許多此類信託基金，例如 Wheeler Real Estate Investment Trust。以下是您可以開始的方法。
尋找 REIT 公司
公開交易的 REIT 提供更好的條件，包括較低的投資要求，而私人 REIT 公司僅對特定個人開放，且投資要求更高。然後，檢查 REIT 公司的聲譽、服務費用和投資組合。
從小開始，逐漸增長
作為初學者，選擇一個提供低風險和有限回報的投資組合。這種方法提供適度的 2-3% 年度回報，但會減輕您的市場風險。您可以逐漸增加您的投資。
確保投資組合多樣化
投資於各種行業的 REIT 公司（醫療保健、零售和住宅）是利用不斷增長的房地產趨勢的最佳方式。雖然市場對投機的反應較少，但變化的法規和需求會影響 REIT 行業的盈利能力。
檢視公司稅務影響
REIT 受不同的稅法約束，必須計算以準確估計您的回報。值得注意的是，REIT 在法律上要求將其 90% 的應稅收入作為股息支付。
保持領先的市場資訊
與股票、貨幣和商品不同，房地產的波動性較低，租金價格較少受短期投機和新聞的影響。
然而，宏觀經濟學可能會高度影響 REIT 的回報或房地產價格。因此，保持經濟新聞的更新，以調整您的投資組合並將潛在損失降至最低。
結論
房地產投資信託基金（REIT）是擁有和經營不同市場和行業房地產的公司。隨著租金價格或抵押貸款利率的上升，投資者可以購買 REIT 的股份並增長他們的投資組合。
這種方法提供了進入房地產業務的簡便途徑，而無需支付大量資金來擁有房地產或商業空間並將其出租。相反，REIT 為這些房地產提供融資和管理，而股東則獲得回報和股息。
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