Cos’è un Real Estate Investment Trust (REIT) e come investire

Gli investitori di successo beneficiano enormemente dalla diversificazione del portafoglio . Nonostante il generoso rendimento degli strumenti finanziari classici e l’elevata volatilità delle criptovalute, ad esempio, le proprietà offrono una proposta unica per i trader, come la redditività a lungo termine e l’apprezzamento del valore.

Molte istituzioni finanziarie e società multi-asset investono nel settore immobiliare per migliorare la diversificazione del portafoglio e la longevità.

I trader si dividono in due tipi: investitori del mercato azionario e investitori immobiliari. Tuttavia, i REIT offrono il meglio dei due mondi, offrendo azioni in società che detengono proprietà. Ciò mantiene i trader di azioni nel loro ambito ed espone i vantaggi unici dell’investimento immobiliare.

Quindi, cos’è un trust di investimento immobiliare e dovresti investire in questi mercati? Spieghiamo.

Cos’è un Real Estate Investment Trust?

Un REIT è una combinazione di società che possiedono o finanziano immobili che generano reddito, offrendo rendimenti lucrativi ai REIT e ai loro azionisti.

I REIT guadagnano dalla gestione di proprietà o dalla compravendita di immobili, inclusi l’acquisto e la vendita o l’affitto di appartamenti, terreni, case sociali o spazi commerciali. I REIT sono scambiati sul mercato azionario, rendendo possibile per gli investitori individuali o istituzionali possedere azioni nel mercato immobiliare.

Questo approccio rende possibile per i trader investire in proprietà senza avere il capitale significativo che la maggior parte degli investimenti immobiliari richiede. Invece, i trader possono comprare e vendere azioni nei REIT, la cui redditività origina dalla dinamica del mercato immobiliare.

Dovresti investire in REIT o in azioni?

Dopo aver compreso la definizione di real estate investment trust, discutiamo se vale la pena investirvi rispetto ad altri strumenti.

A prima vista, le azioni offrono rendimenti annuali più elevati rispetto ai REIT. L’S&P 500 ha reso il 24% nel 2023, con rendimenti stimati in corso del 18% nel 2024. D’altra parte, i REIT forniscono un rendimento moderato del 4-8% annuale.

Tuttavia, investire in azioni comporta più rischi rispetto ai REIT. Le azioni sono più volatili, e i loro prezzi sono soggetti a speculazioni, che possono far oscillare i prezzi in modo molto drastico.

L’immobiliare offre una fonte di reddito più stabile, composta da pagamenti mensili di affitto che durano per molti anni. I REIT offrono agli azionisti guadagni a lungo termine, inclusi i dividendi dai ricavi delle proprietà.

Panoramica sulla crescita e sulle tendenze dei REIT

I REIT sono un’industria in forte espansione, che dovrebbe crescere a un CAGR del 2,87% tra il 2024 e il 2028, o 350 miliardi di dollari. Solo nel 2024, il mercato è cresciuto del 2,68% in un confronto anno su anno.

La maggior parte di queste tendenze è guidata dall’aumento delle esigenze commerciali e industriali in Nord America. Tuttavia, le tendenze globali in aumento sono attribuite alla crescente domanda di spazi domestici personali, specialmente in Asia.

Il primo REIT è stato creato nel 1960 e consisteva in società ipotecarie che offrivano un modo più facilitato per investire in questa industria in rapida crescita. Piccole società di investimento e trader utilizzavano i REIT per possedere azioni in grattacieli, centri commerciali e centri d’affari negli Stati Uniti.

Sono state introdotte diverse leggi, come il Tax Reform Act del 1976 e del 1986, per regolare il lavoro dei business trust e impedire ai contribuenti di utilizzare partnership per nascondere i loro ricavi da altre fonti.

Oggi, la SEC supervisiona il mercato dei REIT, e affinché le società diventino trust immobiliari legittimi, devono soddisfare i seguenti requisiti:

• Registrarsi presso la SEC come società tassabile.
• Costituire un consiglio di amministrazione o fiduciari che gestiscono la società.
• Investire un minimo del 75% del totale degli attivi in proprietà.
• Ricevere un minimo del 75% del profitto lordo da proprietà in affitto, interessi ipotecari che finanziano proprietà o vendite immobiliari.
• Pagare almeno il 90% del reddito lordo come dividendi agli azionisti.
• Avere almeno 100 azionisti.
• Non avere cinque individui o meno che detengono più del 50% delle azioni.

Tipi di REIT

Dopo essere stati fondati inizialmente per il mercato ipotecario, i REIT pubblici e privati ora offrono attivamente investimenti per le seguenti classi di attività.

Equity

I REIT azionari sono il tipo più comune di REIT. Guadagnano denaro da strategie di acquisto per affittare, che coinvolgono l’acquisto di proprietà, il loro affitto e la raccolta di rendimenti da locazione.

Questo approccio costituisce quasi il 95% del mercato degli investimenti immobiliari perché è il più regolamentato e accessibile ai clienti.

Ipotecari

I REIT ipotecari (mREIT) emettono mutui o co-finanziano lo sviluppo e l’acquisto di proprietà. Gli mREIT generano reddito raccogliendo pagamenti di prestiti o titoli garantiti da ipoteca.

Questo tipo è più sensibile ai tassi di interesse perché guadagna rendimenti da strumenti finanziati da ipoteche, che influenzano la redditività degli attivi immobiliari e il valore patrimoniale netto.

Ibridi

I REIT ibridi combinano azioni e pagamenti ipotecari. Tuttavia, questo tipo sta gradualmente scomparendo, e le normative statunitensi richiedono che i trust immobiliari siano più specializzati.

Quale REIT è il più redditizio?

Le società REIT offrono opportunità di investimento in immobili residenziali e commerciali. Inoltre, le opportunità di REIT commerciali si espandono a uffici aziendali, sanità, impianti di produzione e spazi retail.

Ognuno di questi tipi ha benefici e sfide distinti basati sulle condizioni economiche locali e sulle richieste. Rivediamo i principali attivi immobiliari di investimento REIT.

REIT Residenziali

I REIT abitativi includono società che possiedono e gestiscono unità abitative multifamiliari, complessi residenziali e appartamenti duplex. Guadagnare azioni da queste opportunità deriva dal reddito da affitto.

Pertanto, investire in REIT residenziali richiede la comprensione della condizione di mercato delle proprietà possedute, inclusi luoghi e prezzi. Ad esempio, possedere una proprietà in aree turistiche o con alti prezzi di affitto come New York o Londra può generare più profitti perché i residenti si affidano all’affitto piuttosto che alla piena proprietà.

REIT Retail

I REIT retail consistono in spazi commerciali offerti a negozi, showroom o magazzini. Questi inquilini affittano proprietà per molti anni e si impegnano in contratti di affitto fissi che offrono pagamenti stabili.

I REIT retail offrono rendimenti lucrativi durante la crescita economica quando le imprese espandono le loro operazioni e investimenti, generano più reddito e pagano alti tassi di affitto.

Tuttavia, l’unica preoccupazione in questo tipo è se l’inquilino esce dal mercato a causa di una bassa performance, rendendolo incapace di pagare l’affitto.

REIT Sanità

Le società REIT sanità investono e offrono proprietà a ospedali, cliniche, case di cura e altre strutture infermieristiche. Questo settore beneficia altamente dei notevoli costi sanitari negli Stati Uniti .

Investire in questo segmento deve essere fatto attraverso società grandi ed esperte perché le ricche imprese sanitarie richiedono strutture altamente avanzate ed edifici high-tech, che solo alcuni REIT possono permettersi.

REIT Uffici

Investire in edifici per uffici può essere altamente lucrativo, specialmente se l’immobile è situato in aree molto richieste, come i centri città e le zone commerciali. I REIT uffici aziendali possono offrire rendimenti notevoli combinati con un flusso di cassa a lungo termine.

Tuttavia, la loro redditività dipende fortemente dalla redditività dell’inquilino e dalle metriche economiche nazionali come l’inflazione e i tassi di disoccupazione.

Come investire in un REIT?

I REIT non sono più un mercato di nicchia. Oggi, puoi trovare molti di questi trust sul NASDAQ , come Wheeler Real Estate Investment Trust. Ecco come puoi iniziare.

Trova una società REIT

I REIT quotati in borsa offrono condizioni migliori, inclusi requisiti di investimento bassi, mentre le società REIT private sono disponibili solo per individui selezionati e hanno requisiti di investimento più alti. Quindi, ispeziona la reputazione della società REIT, le commissioni di servizio e i portafogli.

Inizia in piccolo, cresci gradualmente

Come principiante, scegli un portafoglio che offra una bassa esposizione con rendimenti limitati. Questo approccio fornisce un rendimento annuo moderato del 2-3% ma mitigherà i tuoi rischi di mercato. Puoi aumentare gradualmente i tuoi investimenti.

Assicura la diversificazione del portafoglio

Investire in società REIT in vari settori (sanità, retail e residenziale) è il modo migliore per capitalizzare le tendenze immobiliari in crescita. Mentre il mercato è meno reattivo alle speculazioni, le normative e le richieste in cambiamento influenzano la redditività dei settori REIT.

Esamina le implicazioni fiscali societarie

I REIT sono soggetti a diverse leggi fiscali, che devono essere calcolate per stimare accuratamente i tuoi rendimenti. Vale la pena notare che i REIT sono legalmente tenuti a pagare il 90% del loro reddito imponibile come dividendi.

Rimani aggiornato sulle novità di mercato

A differenza di azioni , valute e commodity , l’immobiliare è meno volatile e i prezzi degli affitti sono meno influenzati da speculazioni e notizie a breve termine.

Tuttavia, la macroeconomia può influenzare fortemente i rendimenti dei REIT o i prezzi delle proprietà. Pertanto, mantieniti aggiornato sulle notizie economiche per regolare il tuo portafoglio e minimizzare eventuali perdite potenziali.

Conclusione

I trust di investimento immobiliare (REIT) sono società che possiedono e gestiscono proprietà in diversi mercati e industrie. Gli investitori possono acquistare azioni nei REIT e far crescere i loro portafogli man mano che i prezzi degli affitti o i tassi ipotecari aumentano.

Questo approccio offre un facile ingresso nel settore immobiliare senza dover pagare importi significativi per possedere una proprietà o uno spazio commerciale e affittarlo. Invece, i REIT finanziano e gestiscono queste proprietà mentre gli azionisti raccolgono rendimenti e dividendi.