Cos’è un Real Estate Investment Trust (REIT) e come investire

Gli investitori di successo beneficiano enormemente dalla diversificazione del portafoglio. Nonostante il generoso rendimento degli strumenti finanziari classici e l’elevata volatilità delle criptovalute, ad esempio, le proprietà offrono una proposta unica per i trader, come la redditività a lungo termine e l’apprezzamento del valore.

Molte istituzioni finanziarie e società multi-asset investono nel settore immobiliare per migliorare la diversificazione del portafoglio e la longevità.

I trader si dividono in due tipi: investitori del mercato azionario e investitori immobiliari. Tuttavia, i REIT offrono il meglio dei due mondi, offrendo azioni in società che detengono proprietà. Ciò mantiene i trader di azioni nel loro ambito ed espone i vantaggi unici dell’investimento immobiliare.

Quindi, cos’è un trust di investimento immobiliare e dovresti investire in questi mercati? Spieghiamo. 

Cos’è un Real Estate Investment Trust?

Un REIT è una combinazione di società che possiedono o finanziano immobili che generano reddito, offrendo rendimenti lucrativi ai REIT e ai loro azionisti.

I REIT guadagnano dalla gestione di proprietà o dalla compravendita di immobili, inclusi l’acquisto e la vendita o l’affitto di appartamenti, terreni, case sociali o spazi commerciali. I REIT sono scambiati sul mercato azionario, rendendo possibile per gli investitori individuali o istituzionali possedere azioni nel mercato immobiliare.

Questo approccio rende possibile per i trader investire in proprietà senza avere il capitale significativo che la maggior parte degli investimenti immobiliari richiede. Invece, i trader possono comprare e vendere azioni nei REIT, la cui redditività origina dalla dinamica del mercato immobiliare.

Dovresti investire in REIT o in azioni?

Dopo aver compreso la definizione di real estate investment trust, discutiamo se vale la pena investirvi rispetto ad altri strumenti.

A prima vista, le azioni offrono rendimenti annuali più elevati rispetto ai REIT. L’S&P 500 ha reso il 24% nel 2023, con rendimenti stimati in corso del 18% nel 2024. D’altra parte, i REIT forniscono un rendimento moderato del 4-8% annuale.

Tuttavia, investire in azioni comporta più rischi rispetto ai REIT. Le azioni sono più volatili, e i loro prezzi sono soggetti a speculazioni, che possono far oscillare i prezzi in modo molto drastico.

L’immobiliare offre una fonte di reddito più stabile, composta da pagamenti mensili di affitto che durano per molti anni. I REIT offrono agli azionisti guadagni a lungo termine, inclusi i dividendi dai ricavi delle proprietà.

Panoramica sulla crescita e sulle tendenze dei REIT

I REIT sono un’industria in forte espansione, che dovrebbe crescere a un CAGR del 2,87% tra il 2024 e il 2028, o 350 miliardi di dollari. Solo nel 2024, il mercato è cresciuto del 2,68% in un confronto anno su anno.

La maggior parte di queste tendenze è guidata dall’aumento delle esigenze commerciali e industriali in Nord America. Tuttavia, le tendenze globali in aumento sono attribuite alla crescente domanda di spazi domestici personali, specialmente in Asia.

Il primo REIT è stato creato nel 1960 e consisteva in società ipotecarie che offrivano un modo più facilitato per investire in questa industria in rapida crescita. Piccole società di investimento e trader utilizzavano i REIT per possedere azioni in grattacieli, centri commerciali e centri d’affari negli Stati Uniti.

Sono state introdotte diverse leggi, come il Tax Reform Act del 1976 e del 1986, per regolare il lavoro dei business trust e impedire ai contribuenti di utilizzare partnership per nascondere i loro ricavi da altre fonti.

Oggi, la SEC supervisiona il mercato dei REIT, e affinché le società diventino trust immobiliari legittimi, devono soddisfare i seguenti requisiti:

• Registrarsi presso la SEC come società tassabile.
• Costituire un consiglio di amministrazione o fiduciari che gestiscono la società.
• Investire un minimo del 75% del totale degli attivi in proprietà.
• Ricevere un minimo del 75% del profitto lordo da proprietà in affitto, interessi ipotecari che finanziano proprietà o vendite immobiliari.
• Pagare almeno il 90% del reddito lordo come dividendi agli azionisti.
• Avere almeno 100 azionisti.
• Non avere cinque individui o meno che detengono più del 50% delle azioni.

Tipi di REIT

Dopo essere stati fondati inizialmente per il mercato ipotecario, i REIT pubblici e privati ora offrono attivamente investimenti per le seguenti classi di attività.

Equity

I REIT azionari sono il tipo più comune di REIT. Guadagnano denaro da strategie di acquisto per affittare, che coinvolgono l’acquisto di proprietà, il loro affitto e la raccolta di rendimenti da locazione.

Questo approccio costituisce quasi il 95% del mercato degli investimenti immobiliari perché è il più regolamentato e accessibile ai clienti.

Ipotecari

I REIT ipotecari (mREIT) emettono mutui o co-finanziano lo sviluppo e l’acquisto di proprietà. Gli mREIT generano reddito raccogliendo pagamenti di prestiti o titoli garantiti da ipoteca.

Questo tipo è più sensibile ai tassi di interesse perché guadagna rendimenti da strumenti finanziati da ipoteche, che influenzano la redditività degli attivi immobiliari e il valore patrimoniale netto.

Ibridi

I REIT ibridi combinano azioni e pagamenti ipotecari. Tuttavia, questo tipo sta gradualmente scomparendo, e le normative statunitensi richiedono che i trust immobiliari siano più specializzati.

Quale REIT è il più redditizio?

Le società REIT offrono opportunità di investimento in immobili residenziali e commerciali. Inoltre, le opportunità di REIT commerciali si espandono a uffici aziendali, sanità, impianti di produzione e spazi retail.

Ognuno di questi tipi ha benefici e sfide distinti basati sulle condizioni economiche locali e sulle richieste. Rivediamo i principali attivi immobiliari di investimento REIT.

REIT Residenziali

I REIT abitativi includono società che possiedono e gestiscono unità abitative multifamiliari, complessi residenziali e appartamenti duplex. Guadagnare azioni da queste opportunità deriva dal reddito da affitto. 

Pertanto, investire in REIT residenziali richiede la comprensione della condizione di mercato delle proprietà possedute, inclusi luoghi e prezzi. Ad esempio, possedere una proprietà in aree turistiche o con alti prezzi di affitto come New York o Londra può generare più profitti perché i residenti si affidano all’affitto piuttosto che alla piena proprietà.

REIT Retail

I REIT retail consistono in spazi commerciali offerti a negozi, showroom o magazzini. Questi inquilini affittano proprietà per molti anni e si impegnano in contratti di affitto fissi che offrono pagamenti stabili.

I REIT retail offrono rendimenti lucrativi durante la crescita economica quando le imprese espandono le loro operazioni e investimenti, generano più reddito e pagano alti tassi di affitto.

Tuttavia, l’unica preoccupazione in questo tipo è se l’inquilino esce dal mercato a causa di una bassa performance, rendendolo incapace di pagare l’affitto.

REIT Sanità

Le società REIT sanità investono e offrono proprietà a ospedali, cliniche, case di cura e altre strutture infermieristiche. Questo settore beneficia altamente dei notevoli costi sanitari negli Stati Uniti.

Investire in questo segmento deve essere fatto attraverso società grandi ed esperte perché le ricche imprese sanitarie richiedono strutture altamente avanzate ed edifici high-tech, che solo alcuni REIT possono permettersi.

REIT Uffici

Investire in edifici per uffici può essere altamente lucrativo, specialmente se l’immobile è situato in aree molto richieste, come i centri città e le zone commerciali. I REIT uffici aziendali possono offrire rendimenti notevoli combinati con un flusso di cassa a lungo termine.

Tuttavia, la loro redditività dipende fortemente dalla redditività dell’inquilino e dalle metriche economiche nazionali come l’inflazione e i tassi di disoccupazione.

Come investire in un REIT?

I REIT non sono più un mercato di nicchia. Oggi, puoi trovare molti di questi trust sul NASDAQ, come Wheeler Real Estate Investment Trust. Ecco come puoi iniziare.

Trova una società REIT

I REIT quotati in borsa offrono condizioni migliori, inclusi requisiti di investimento bassi, mentre le società REIT private sono disponibili solo per individui selezionati e hanno requisiti di investimento più alti. Quindi, ispeziona la reputazione della società REIT, le commissioni di servizio e i portafogli.

Inizia in piccolo, cresci gradualmente

Come principiante, scegli un portafoglio che offra una bassa esposizione con rendimenti limitati. Questo approccio fornisce un rendimento annuo moderato del 2-3% ma mitigherà i tuoi rischi di mercato. Puoi aumentare gradualmente i tuoi investimenti.

Assicura la diversificazione del portafoglio

Investire in società REIT in vari settori (sanità, retail e residenziale) è il modo migliore per capitalizzare le tendenze immobiliari in crescita. Mentre il mercato è meno reattivo alle speculazioni, le normative e le richieste in cambiamento influenzano la redditività dei settori REIT.

Esamina le implicazioni fiscali societarie

I REIT sono soggetti a diverse leggi fiscali, che devono essere calcolate per stimare accuratamente i tuoi rendimenti. Vale la pena notare che i REIT sono legalmente tenuti a pagare il 90% del loro reddito imponibile come dividendi.

Rimani aggiornato sulle novità di mercato

A differenza di azioni, valute e commodity, l’immobiliare è meno volatile e i prezzi degli affitti sono meno influenzati da speculazioni e notizie a breve termine. 

Tuttavia, la macroeconomia può influenzare fortemente i rendimenti dei REIT o i prezzi delle proprietà. Pertanto, mantieniti aggiornato sulle notizie economiche per regolare il tuo portafoglio e minimizzare eventuali perdite potenziali.

Conclusione

I trust di investimento immobiliare (REIT) sono società che possiedono e gestiscono proprietà in diversi mercati e industrie. Gli investitori possono acquistare azioni nei REIT e far crescere i loro portafogli man mano che i prezzi degli affitti o i tassi ipotecari aumentano.

Questo approccio offre un facile ingresso nel settore immobiliare senza dover pagare importi significativi per possedere una proprietà o uno spazio commerciale e affittarlo. Invece, i REIT finanziano e gestiscono queste proprietà mentre gli azionisti raccolgono rendimenti e dividendi.