O que é um Real Estate Investment Trust (REIT) e Como Investir
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Investidores bem-sucedidos beneficiam-se grandemente da diversificação de portfólio. Apesar do retorno generoso em instrumentos financeiros clássicos e da alta volatilidade das criptomoedas, por exemplo, as propriedades oferecem uma proposta única para os traders, como lucratividade a longo prazo e valorização de valor.
Muitas instituições financeiras e corporações multiativos investem em imóveis para melhorar a diversificação e longevidade do portfólio.
Os traders estão divididos entre dois tipos: investidores do mercado de ações e investidores imobiliários. No entanto, os REITs oferecem o melhor dos dois mundos, oferecendo ações em empresas que possuem propriedades. Isso mantém os traders de ações em seu domínio e expõe as vantagens únicas do investimento imobiliário.
Então, o que é um fundo de investimento imobiliário e você deve investir nesses mercados? Vamos explicar.
Pontos-chave
- REITs são empresas holdings que possuem propriedades em diferentes setores, como residencial, comercial, saúde, varejo, etc.
- Investimentos em REIT permitem que indivíduos ganhem com oportunidades imobiliárias possuindo ações em trusts imobiliários.
- REITs oferecem uma maneira mais acessível de investir em propriedades que não exigem investimento de capital significativo.
O que é um Real Estate Investment Trust?
REIT – uma combinação de empresas que possuem ou financiam imóveis geradores de renda, oferecendo retornos lucrativos para os REITs e seus acionistas.
Os REITs ganham com a gestão de propriedades ou compra e venda de imóveis, incluindo a compra e venda ou aluguel de apartamentos, terrenos, habitações sociais ou espaços comerciais. Os REITs são negociados no mercado de ações, tornando possível para investidores individuais ou institucionais possuir ações no mercado imobiliário.
Essa abordagem possibilita que os traders invistam em propriedades sem ter o capital significativo que a maioria dos investimentos imobiliários requer. Em vez disso, os traders podem comprar e vender ações em REITs, cuja lucratividade se origina da dinâmica do mercado imobiliário.
Você deve investir em REITs ou ações?
Após entender a definição de fundo de investimento imobiliário, discuta se eles valem a pena investir em comparação com outros instrumentos.
A uma primeira vista, as ações oferecem retornos anuais mais altos do que os REITs. O S&P 500 rendeu 24% de retorno em 2023, com estimativas contínuas de retorno de 18% em 2024. Por outro lado, os REITs fornecem um retorno moderado de 4-8% anualmente.
No entanto, investir em ações tem mais riscos do que em REITs. As ações são mais voláteis, e seus preços são propensos a especulações, o que pode fazer os preços subir e descer muito dramaticamente.
O mercado imobiliário oferece uma fonte de renda mais estável, consistindo em pagamentos mensais de aluguel que duram muitos anos. Os REITs oferecem aos acionistas ganhos de longo prazo, incluindo dividendos da receita de propriedades.
Visão geral do crescimento e tendências dos REITs
O REIT é uma indústria altamente promissora, que deve crescer a uma taxa de 2,87% CAGR entre 2024 e 2028, ou US$ 350 bilhões. Apenas em 2024, o mercado cresceu 2,68% em comparação ano a ano.
A maioria dessas tendências é impulsionada pelas crescentes necessidades comerciais e industriais na América do Norte. No entanto, as tendências globais crescentes são atribuídas ao aumento da demanda por espaços domésticos pessoais, especialmente na Ásia.
O primeiro REIT foi criado em 1960 e consistia em empresas hipotecárias que ofereciam uma maneira mais facilitada de investir nessa indústria em expansão. Pequenas empresas de investimento e traders usaram REITs para possuir ações em arranha-céus, shoppings e centros comerciais nos EUA.
Várias leis foram introduzidas, como a Lei de Reforma Tributária de 1976 e de 1986, para regular o trabalho dos trusts empresariais e impedir que os contribuintes usassem parcerias para esconder suas receitas de outras fontes.
Hoje, a SEC supervisiona o mercado de REITs, e para que as empresas se tornem trusts imobiliários legítimos, elas devem cumprir os seguintes requisitos:
- Registrar-se na SEC como uma corporação tributável.
- Formular um conselho de diretores ou trustees que gerenciem a empresa.
- Investir um mínimo de 75% do total de ativos em propriedades.
- Receber um mínimo de 75% do lucro bruto de propriedades alugadas, juros hipotecários que financiam propriedades ou vendas de imóveis.
- Pagar pelo menos 90% da renda bruta como dividendos aos acionistas.
- Ter pelo menos 100 acionistas.
- Não ter cinco indivíduos ou menos detendo mais de 50% das ações.
Tipos de REITs
Após serem fundados inicialmente para o mercado hipotecário, os REITs públicos e privados agora oferecem ativamente investimentos para as seguintes classes de ativos.
Ações
Os REITs de ações são o tipo mais comum de REIT. Eles ganham dinheiro com estratégias de compra para alugar, que envolvem comprar propriedades, alugá-las e coletar retornos de aluguel.
Essa abordagem compõe quase 95% do mercado de investimento imobiliário porque é a mais regulada e acessível aos clientes.
Hipoteca
Os REITs hipotecários (mREITs) emitem hipotecas ou cofinanciam o desenvolvimento e a compra de propriedades. Os mREITs geram renda coletando pagamentos de empréstimos ou títulos lastreados em hipotecas.
Esse tipo é mais sensível às taxas de juros porque eles ganham retornos de instrumentos financiados por hipotecas, que afetam a lucratividade dos ativos imobiliários e o valor patrimonial líquido.
Híbrido
Os REITs híbridos combinam ações e pagamentos de hipotecas. No entanto, esse tipo está gradualmente desaparecendo, e as regulamentações dos EUA exigem que os trusts imobiliários sejam mais especializados.
Qual REIT é o mais lucrativo?
As empresas REIT oferecem oportunidades de investimento em imóveis residenciais e comerciais. Além disso, as oportunidades de REIT comerciais se expandem para escritórios comerciais, saúde, plantas de produção e espaços de varejo.
Cada um desses tipos tem benefícios e desafios distintos com base nas condições e demandas econômicas locais. Vamos revisar os principais ativos de investimento imobiliário em REIT.
REIT Residencial
Os REITs habitacionais incluem empresas que possuem e operam unidades habitacionais multifamiliares, complexos residenciais e apartamentos duplex. Ganhar ações dessas oportunidades vem da renda de aluguel.
Portanto, investir em REITs residenciais requer entender a condição de mercado das propriedades possuídas, incluindo locais e preços. Por exemplo, possuir um imóvel em áreas turísticas ou com altos preços de aluguel, como Nova York ou Londres, pode gerar mais lucros porque os residentes dependem do aluguel em vez da propriedade total.
REIT de Varejo
Os REITs de varejo consistem em espaços comerciais oferecidos a lojas, showrooms ou armazéns. Esses locatários alugam propriedades por muitos anos e se envolvem em contratos de aluguel fixo que oferecem pagamentos estáveis.
Os REITs de varejo oferecem retornos lucrativos durante o crescimento econômico, quando as empresas expandem suas operações e investimentos, geram mais renda e pagam altas taxas de aluguel.
No entanto, a única preocupação nesse tipo é se o locatário sai do negócio devido ao baixo desempenho, tornando-o incapaz de pagar o aluguel.
REIT de Saúde
As empresas de REIT de saúde investem e oferecem propriedades para hospitais, clínicas, casas de repouso e outras instalações de enfermagem. Este setor se beneficia altamente dos altos custos de saúde nos EUA.
Investir neste segmento deve ser feito através de corporações experientes e grandes porque empresas de saúde ricas exigem instalações altamente avançadas e prédios de alta tecnologia, que apenas alguns REITs podem pagar.
REIT de Escritório
Investir em edifícios de escritórios pode ser altamente lucrativo, especialmente se o imóvel estiver localizado em áreas de alta demanda, como centros da cidade e áreas de negócios. Os REITs de escritórios comerciais podem oferecer retornos impressionantes combinados com fluxo de caixa de longo prazo.
No entanto, sua lucratividade depende altamente da lucratividade do locatário e de métricas econômicas nacionais como inflação e taxas de desemprego.
Como Investir em um REIT?
O REIT não é mais um mercado de nicho. Hoje, você pode encontrar muitos desses trusts na NASDAQ, como o Wheeler Real Estate Investment Trust. Veja como você pode começar.
Encontre uma empresa REIT
Os REITs negociados publicamente oferecem melhores condições, incluindo baixos requisitos de investimento, enquanto as empresas REIT privadas estão disponíveis apenas para indivíduos selecionados e têm requisitos de investimento mais altos. Em seguida, inspecione a reputação da empresa REIT, taxas de serviço e portfólios.
Comece Pequeno, Cresça Gradualmente
Como iniciante, escolha um portfólio que ofereça baixa exposição com retornos limitados. Essa abordagem fornece um retorno anual moderado de 2-3%, mas mitigará seus riscos de mercado. Você pode aumentar gradualmente seus investimentos.
Garanta a Diversificação do Portfólio
Investir em empresas REIT em vários setores (saúde, varejo e residencial) é a melhor maneira de capitalizar as tendências crescentes de propriedades. Embora o mercado seja menos responsivo a especulações, regulamentações e demandas em mudança impactam a lucratividade dos setores de REIT.
Revise as Implicações do Imposto Corporativo
Os REITs estão sujeitos a diferentes leis fiscais, que devem ser calculadas para estimar com precisão seus retornos. Vale ressaltar que os REITs são legalmente obrigados a pagar 90% de sua renda tributável como dividendos.
Esteja à Frente das Atualizações do Mercado
Ao contrário de ações, moedas e commodities, o mercado imobiliário é menos volátil e os preços de aluguel são menos afetados por especulações de curto prazo e notícias.
No entanto, a macroeconomia pode afetar altamente os retornos dos REITs ou os preços das propriedades. Portanto, mantenha-se atualizado com as notícias econômicas para ajustar seu portfólio e minimizar quaisquer perdas potenciais.
Conclusão
Os fundos de investimento imobiliário (REITs) são empresas que possuem e operam propriedades em diferentes mercados e indústrias. Os investidores podem comprar ações em REITs e fazer crescer seus portfólios à medida que os preços de aluguel ou taxas de hipoteca aumentam.
Essa abordagem oferece entrada fácil no negócio imobiliário sem ter que pagar quantias significativas para possuir uma propriedade ou um espaço comercial e alugá-lo. Em vez disso, os REITs financiam e gerenciam essas propriedades enquanto os acionistas colhem retornos e dividendos.
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