أفضل شركات الاستثمار العقاري (REIT) التي يجب أن تستثمر فيها – دليل المستثمر لعام 2024

يتحدث معظم المتداولين عن أسهم التكنولوجيا، والشركات ذات القيمة العالية، والأسهم المالية كأفضل الأسهم نمواً. ومع ذلك، فإن العقارات هي الحصان الأسود في سوق الأسهم، توسّع محفظة المستثمر لتشمل الإيجارات، والمساحات التجارية والسكنية، ونماذج متنوعة لتوليد الدخل المعتمد على الممتلكات.

تسهّل شركات REIT عملية شراء وبيع العقارات دون امتلاك فعلي، مما يقدم عرضاً فريداً يختلف بشكل كبير عن الأسهم التقليدية، والسندات وأزواج الفوركس. دعونا نشرح كيفية عمل REIT وأكبر شركات REIT في عام 2024.

كيفية عمل شركات REIT

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي شركات تمتلك وتموّل وتدير العقارات لإنتاج الدخل. تقوم بشراء وتأجير العقارات بنشاط في مختلف القطاعات، بما في ذلك المنازل السكنية، والمنازل العائلية متعددة الوحدات، والمساحات التجارية، والمباني الاجتماعية، والمزيد.

تقدم شركات REIT أسهمها في أسواق التداول الثانوية مثل بورصة نيويورك، وناسداك وبورصة لندن. يقوم المشاركون في السوق بشراء أسهم REIT لامتلاك جزء من العقارات دون امتلاك وإدارة الممتلكات مباشرة.

هذا الإعداد يسهل وصول المتداولين الجدد والاستثمارات ذات رأس المال المنخفض إلى سوق العقارات، خاصة وأن هذا السوق يتطلب رأس مال كبير لشراء أو تطوير المباني والأراضي.

أصبحت REIT قانونية بمرسوم رئاسي في عام 1960 في الولايات المتحدة، والذي سمح للشركات بجمع الأموال من المستثمرين واستثمارها في العقارات ذات الإمكانات الربحية العالية.

وبذلك، تعمل شركات REIT كـصناديق استثمار مشتركة من حيث جمع الأموال من المستثمرين نحو سلال مختارة. ومع ذلك، يتم تشغيل الصندوق في سوق العقارات. في المقابل، يحصل المستثمرون على المال من زيادة قيمة الممتلكات وتوزيعات الأرباح على الأسهم المملوكة.

اتجاهات REIT في عام 2024

نما قطاع العقارات بشكل مطرد، وبعد ركود السوق العالمي في 2020-2021، يشهد القطاع انتعاشاً.

عام 2024 هو عام واعد لاستثمارات REIT بعد تعافي معدلات التضخم في الولايات المتحدة والاتحاد الأوروبي وتحسن الأوضاع الاقتصادية في الأسواق العالمية. من المتوقع أن يساهم خفض معدل الفائدة الأخير من الفيدرالي بشكل كبير في الاستثمار في REITs.

شهد العام زيادة الاهتمام بالعقارات التجارية، خاصة مساحات التخزين الذاتي والمباني الصناعية. أدى الانتعاش في التصنيع وارتفاع التضخم بعد الجائحة إلى تعزيز هذه الاتجاهات بشكل كبير.

لذلك، فإن القطاعات الصناعية والرعاية الصحية والتكنولوجيا في REIT لديها إمكانات عالية لبقية هذا العام.

مزايا وعيوب الاستثمار في شركات REIT

يجعل مفهوم REIT الاستثمار في العقارات سهلاً للغاية ومتاحاً، مما يخفض حواجز الدخول ويسمح للمزيد من المستثمرين بالمضاربة وتداول أسهم العقارات. دعونا نقيم فوائد وتحديات استثمارات REIT.

المزايا

• تقدم REITs تنويعاً قيماً عن التداول التقليدي في الأسهم الكلاسيكية والسندات وأزواج العملات والسلع. تتمتع العقارات بمسار نمو مختلف عن الأصول التقليدية.
• تسمح شركات REIT للمستثمرين الجدد وأولئك الذين لديهم ميزانيات محدودة بالاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى رأس مال أولي كبير. هذا النهج يقلل من الضرر من المخاطر غير المتوقعة.
• توفر REITs فرصاً لتوليد دخل سلبي، بما في ذلك تقدير قيمة العقارات ونمو التوزيعات، حيث يُطلب قانونياً من جميع شركات REIT دفع 90% من عائداتها كتوزيعات أرباح.
• أدى ظهور المزيد من REITs إلى زيادة سيولة سوق العقارات، مما جعله أكثر ديناميكية وأقل تقلباً وغنياً بالفرص.
• أسهم REIT لديها تقلبات قصيرة الأجل منخفضة، تركز على الربحية طويلة الأجل وتقدير قيمة العقارات على مدى 10 و15 سنة.

العيوب

• يتحكم مدراء الأموال في الصناديق في REIT، مما يعطي المستثمرين سيطرة قليلة أو معدومة على أموالهم، مما يجعل عملية اتخاذ القرار تعتمد بالكامل على شركة REIT.
• تعتبر توزيعات REIT دخلاً خاضعاً للضريبة، مما يمكن أن يقلل من العوائد المحققة لكل سهم. بعض الولايات القضائية لديها معدلات ضرائب أقل للتوزيعات طويلة الأجل مقارنة بالقصيرة الأجل.
• تعتمد أسعار وتقييم REIT على ظروف السوق، خاصة معدل الفائدة والتضخم والنمو الاقتصادي. إذا انخفض الطلب على العقارات، ستنخفض عوائد REIT في النهاية.
• أسهم العقارات أقل تقلباً من الأسهم العادية، مما يحد من المكاسب أو المضاربات قصيرة الأجل التي يمكن أن تولد فرص ربح كبيرة.
• بعض REITs تفرض رسومًا ممتازة على التعامل واستثمار أموالك، وبعض هذه التكاليف يمكن أن تقلل من أرباحك.

شركات REIT العامة مقابل الخاصة

الغالبية العظمى من أكبر شركات REIT مدرجة علنًا في الأسواق الإقليمية والعالمية التي تمتد لآلاف المستثمرين. ومع ذلك، تقدم بعض شركات العقارات الخاصة فرصًا مربحة في العقارات. دعونا نميز بين REITs الخاصة والعامة.

REITs العامة

النوع الأكثر شيوعًا من صناديق الاستثمار العقاري هو العام. تقوم هذه الشركات بإصدار أسهمها في بورصة نيويورك، وبورصة لندن، وناسداك وتخضع لإرشادات تنظيمية صارمة مشابهة للأسهم المدرجة الأخرى.

تقوم شركات الاستثمار العقاري بإدراج أسهمها في الأسواق العامة لزيادة قيمة أسهمها وجذب المستثمرين من جميع الأنواع، مما يزيد من الطلب ويرفع سعر السهم.

REITs الخاصة

هذه الشركات غير مدرجة في البورصات العامة. لذلك، فهي تخضع فقط لقوانين SEC المحدودة، مما يمنح المصدرين والمستثمرين مزيدًا من الحرية.

تُعرض أسهم REIT الخاصة على المستثمرين المؤسسيين مع متطلبات امتثال منخفضة وعوائد توزيعات أعلى.

REITs العامة غير المدرجة

هذه REITs الهجينة غير متداولة علنًا في الأسواق الثانوية مثل الفئة الأولى. بدلاً من ذلك، تتوفر على منصات التمويل الجماعي وصناديق الاستثمار العقاري عبر الإنترنت، حيث يجد المستثمرون الفرص والميزات.

تكون هذه الأسواق عادة أقل سيولة من REITs العامة بسبب تدفق نقدي أقل وتخضع للتنظيم الكامل من قبل هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية (SEC).

أفضل 10 شركات REIT للاستثمار فيها

بعد فهم طبيعة واتجاهات وفوائد شركات REIT، دعونا نناقش أفضل REIT يمكنك العثور عليها في عام 2024. تتخصص بعض الشركات في قطاع واحد، مثل التجاري أو التكنولوجيا أو السكني، بينما يقدم البعض الآخر مزيجًا عادلًا من الأسهم ذات العوائد العالية.

1. Pebblebrook Hotel (PEB)

الصناعة: الفنادق والضيافة.

عائد التوزيعات السنوية: 0.28%

تأسست Pebblebrook في عام 2009 كشركة استثمار عقاري أمريكية متخصصة في الفنادق والمنشآت الترفيهية. يشمل محفظتها أكثر من 45 فندقًا فاخرًا في الولايات المتحدة.

سهم الشركة المدرج في بورصة نيويورك هو REIT ميسور التكلفة للغاية، يتداول حول نطاق 15 دولارًا، وينمو بشكل كبير خلال الشهر الماضي. في عام 2024، انخفض سعر سهم PEB بسبب زيادة التضخم. ومع ذلك، شهد التعافي الأخير ارتفاع السهم من 11 دولارًا إلى 13 دولارًا في شهر واحد ثم أكثر من 14 دولارًا بحلول الأسبوع الأخير من سبتمبر.

2. Park Hotels & Resorts (PK)

الصناعة: الفنادق والضيافة.

عائد التوزيعات السنوية: 6.55%

تأسست Park Hotels & Resorts في عام 2017 في الولايات المتحدة، مع محفظة واسعة تمتلك العديد من العقارات الترفيهية والفنادق والنزل. قامت الشركة لاحقًا بالتخلص من ممتلكاتها ذات القيمة المنخفضة وركزت على المنتجعات والعلامات التجارية الفاخرة مثل ماريوت وهيلتون وهايات.

إنها واحدة من أفضل شركات REIT مع عائد جذاب سنوي، إلى جانب أداء سهم معقول واستقرار طويل الأجل.

يتم تداول سهم الشركة في بورصة نيويورك، والذي شهد تقييمًا كبيرًا في الربع الأول من عام 2024، مرتفعًا من 15 دولارًا إلى أكثر من 17 دولارًا. انخفض سعر السوق قليلاً بعد الانهيار الاقتصادي الأمريكي، لكن علامات التعافي المتأخرة بدأت في البناء في سبتمبر حيث ارتفع سعر السهم من 13 دولارًا إلى 15.50 دولارًا في أسبوع واحد.

3. Host Hotels & Resorts (HST)

الصناعة: الفنادق والضيافة.

عائد التوزيعات السنوية: 4.29%

شركة الضيافة الثالثة هي Host Hotels & Resorts، واحدة من أكبر REITs في ناسداك التي تتخصص في الفنادق والمنتجعات الفاخرة. تشمل محفظتها علامات تجارية شهيرة مثل ريتز كارلتون، وفور سيزونز، وهيلتون، بالإضافة إلى أكثر من 80 فندقًا آخر.

يقدم سعر السهم أداءً معقولاً، حيث تأرجح على كلا الجانبين هذا العام. بدأ من 19 دولارًا إلى 21 دولارًا في الربع الأول، قبل أن يتبع انخفاض السوق الأمريكي إلى 16 دولارًا. ومع ذلك، شهد السهم اتجاهًا صعوديًا كبيرًا بدأ في أغسطس، رافعًا السعر إلى 18.80 دولارًا بحلول نهاية سبتمبر، مما يوفر للمساهمين معدل نمو عادل.

4. Invitation Homes (INVH)

الصناعة: السكني – العقارات المؤجرة.

عائد التوزيعات السنوية: 3.07%

تأسست شركة Invitation Homes في عام 2012 كشركة إدارة عقارات سكنية لعائلة واحدة. تشمل محفظتها أكثر من 85,000 منزل تمولها INVH وتؤجرها في 16 مدينة أمريكية.

مع عائد توزيعات معقول حوالي 3%، فإن أسهم INVH مناسبة للمستثمرين الذين يفضلون بعض التقلبات في استثمارات REIT الخاصة بهم. كان سعر السوق يتقلب على كلا الجانبين كل شهر بين نطاق 33.50 دولارًا و36.50 دولارًا.

ومع ذلك، شهد اختراق حديث وصول سعر السهم إلى 37 دولارًا لأول مرة منذ سبتمبر 2022، مما يوفر نموًا مستدامًا للإيرادات مع توزيعات مدفوعة ربع سنويًا.

5. Ventas Inc. (VTR)

الصناعة: الرعاية الصحية.

عائد التوزيعات السنوية: 2.80%

Ventas Inc. هي شركة REIT تتخصص في بناء منازل التقاعد، ومرافق الرعاية الصحية، والإقامة لكبار السن. تمتلك الشركة أكثر من 1350 عقارًا في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وكندا.

شهدت استثمارات REIT في الرعاية الصحية نموًا هائلاً مؤخرًا بسبب شيخوخة السكان وارتفاع أسعار الإيجارات. كلا العاملين يزيدان من الطلب على منازل التقاعد ويدفعان الأسعار إلى الأعلى.

أداء VTR في بورصة نيويورك ممتاز هذا العام، مع نمو هائل كل شهر. سجل السهم نموًا بنسبة 28% منذ بداية العام، بدءًا من 50 دولارًا ووصل إلى 65 دولارًا بحلول نهاية سبتمبر.

6. Healthpeak Properties (DOC)

الصناعة: الرعاية الصحية.

عائد التوزيعات السنوية: 5.32%

Healthpeak Properties هي واحدة من أقدم شركات REIT الأمريكية. تم إنشاؤها في عام 1985 وتركز على قطاع الرعاية الصحية، بما في ذلك منازل التقاعد، ومرافق علوم الحياة، والمختبرات الطبية.

تدير الشركة وتستثمر في أكثر من 480 عقارًا للرعاية الصحية في الولايات المتحدة، بقيمة مجمعة تبلغ 20 مليار دولار. تقدم الشركة معدل توزيعات ربع سنوي مرتفع نسبيًا بنسبة 5.32%.

بعد انخفاض طفيف من 20 دولارًا إلى 16 دولارًا في الربع الأول، بدأ السهم اتجاهًا صعوديًا، يركز على تقلبات منخفضة وربحية طويلة الأجل. يتم تداول أسهم DOC بسعر 22.50 دولارًا بحلول نهاية سبتمبر، محافظة على زخمها فوق عتبة 20 دولارًا منذ يوليو.

7. Realty Income Corp. (O)

الصناعة: العقارات التجارية ذات المستأجر الواحد.

عائد التوزيعات السنوية: 5.07%

تم تأسيس شركة Realty Income في عام 1969 كشركة استثمار عقاري ذات محفظة واسعة من العقارات التجارية والصناعية في الولايات المتحدة وأوروبا.

تدير الشركة وتمول أكثر من 15,000 عقار، مثل متاجر التجزئة، ومحلات البقالة، وتحسين المنازل، والصيدليات، والتجزئة، والمطاعم، وخدمات السيارات، والمزيد. أسهم O في بورصة نيويورك تقدم أداءً مستقرًا بشكل معقول هذا العام، مع اختراق بدأ في الربع الثالث.

يوفر معدل التوزيعات بنسبة 5% المدفوع شهريًا دخلًا ثابتًا للمستثمرين مع استمرار سعر السهم في النمو فوق 60 دولارًا من 52 دولارًا في يوليو.

8. BXP Inc. (BXP)

الصناعة: العقارات التجارية – مساحات العمل.

عائد التوزيعات السنوية: 4.77%

BXP هي شركة تطوير وإدارة مساحات العمل الرائدة التي تبني وتوفر مكاتب ومساحات عالية التقنية للشركات الرائدة في الولايات المتحدة. تأسست في عام 1970، تقدم الشركة 181 عقارًا في ستة مراكز أعمال رئيسية: واشنطن العاصمة، سياتل، لوس أنجلوس، بوسطن، نيويورك، وسان فرانسيسكو.

ساهمت زيادة أسعار الإيجارات والطلب في دفع سعر السهم إلى مستويات جديدة لأول مرة منذ عامين. بعد انخفاض طفيف من 72 دولارًا إلى حوالي 60 دولارًا خلال النصف الأول من هذا العام، تعافى السهم بشكل كبير في يوليو إلى 72 دولارًا ووصل إلى 82 دولارًا في سبتمبر.

9. Macerich (MAC)

الصناعة: العقارات التجارية – مراكز التسوق.

عائد التوزيعات السنوية: 3.87%

Macerich هي شركة REIT تستثمر في مراكز التسوق والمولات في الولايات المتحدة. تمتلك الشركة وتدير أكثر من 45 عقارًا على كلا الساحلين للبلاد، مثل بلازا برودواي في كاليفورنيا ومركز كوينز في نيويورك.

بعد أداء مخيب للآمال للسهم في عام 2023، حيث تم التداول تحت 13 دولارًا لمعظم الوقت، تحسن MAC المدرج في بورصة نيويورك بشكل كبير في عام 2024. بدأ السهم العام عند 15.50 دولارًا وحافظ على نمو مستدام مع تقلبات قليلة.

ومع ذلك، شهد ارتفاع كبير في سبتمبر رفع قيمة السوق من 15 دولارًا إلى أكثر من 17 دولارًا في ثلاثة أسابيع، مما يوفر عوائد مربحة مع معدل توزيعات معقول يدفع ربع سنوي.

10. Crown Castle Inc. (CCI)

الصناعة: العقارات التجارية – أبراج الاتصالات.

عائد التوزيعات السنوية: 5.36%

تم تأسيس شركة Crown Castle في عام 1994 في تكساس، مع تركيز متخصص على بناء وتشغيل أبراج الاتصالات السلكية واللاسلكية. تمتلك الشركة أكثر من 40,000 برج خلوي، وأكثر من 110,000 عقدة خلوية صغيرة، و90,000 ميل من كابلات الألياف.

تقدم الشركة واحدة من أعلى معدلات التوزيعات في REIT، تدفع ربع سنوي. تستفيد أسهم CCI في بورصة نيويورك بشكل كبير من خدمات الهاتف المحمول وابتكارات الشبكة في 4G و5G، مما يزيد الطلب على أبراج الاتصالات ويرفع سعر السوق.

بعد انخفاض سعر السهم من 116 دولارًا إلى 95 دولارًا في النصف الأول من عام 2024، تعافى بشكل كبير في النصف الثاني، مرتفعًا إلى 115 دولارًا في أغسطس ووصل إلى 120 دولارًا في سبتمبر لأول مرة هذا العام.

الخلاصة

تقدم شركات REIT وصولاً ميسراً إلى العقارات دون الحاجة إلى دفع رأس مال كبير لامتلاك أرض أو عقار. يمكنك شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقاري وتنمية رأس مالك من دخل الإيجار، وعوائد التوزيعات، وتقدير القيمة.

تستثمر صناديق الاستثمار العقاري وتدير أنواعًا مختلفة من العقارات، من الرعاية الصحية إلى السكنية والتجارية والصناعية. هذا يسمح لك بتوسيع محفظتك ومضاعفة مصادر دخلك.