ما هو صندوق الاستثمار العقاري (REIT) وكيفية الاستثمار

يستفيد المستثمرون الناجحون بشكل كبير من تنويع المحفظة. على الرغم من العائد السخي في الأدوات المالية الكلاسيكية والتقلب العالي للعملات المشفرة، على سبيل المثال، توفر العقارات عرضًا فريدًا للمتداولين، مثل الربحية طويلة الأجل وتقدير القيمة.

تقوم العديد من المؤسسات المالية والشركات متعددة الأصول بـ الاستثمار في العقارات لتحسين تنويع المحفظة وطول العمر.

ينقسم المتداولون بين نوعين: سوق الأسهم ومستثمري العقارات. ومع ذلك، توفر صناديق الاستثمار العقاري أفضل ما في العالمين، حيث تقدم الأسهم في شركات تمتلك العقارات. هذا يحافظ على المتداولين في الأسهم في مجالهم ويكشف عن المزايا الفريدة للاستثمار في العقارات.

إذًا، ما هو صندوق الاستثمار العقاري وهل يجب عليك الاستثمار في هذه الأسواق؟ دعونا نشرح.

ما هو صندوق الاستثمار العقاري؟

صندوق الاستثمار العقاري – مجموعة من الشركات التي تمتلك أو تمول عقارات منتجة للدخل، وتقدم عوائد مربحة لصناديق الاستثمار العقاري ومساهميها.

تربح صناديق الاستثمار العقاري من إدارة العقارات أو تقليبها، بما في ذلك شراء وبيع أو تأجير الشقق، الأراضي، المنازل الاجتماعية أو المساحات التجارية. يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري في سوق الأسهم، مما يجعل من الممكن للمستثمرين الأفراد أو المؤسسات امتلاك أسهم في سوق العقارات.

هذا النهج يجعل من الممكن للمتداولين الاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى رأس المال الكبير الذي تتطلبه معظم الاستثمارات العقارية. بدلاً من ذلك، يمكن للمتداولين شراء وبيع أسهم في صناديق الاستثمار العقاري، والتي تنشأ ربحيتها من ديناميكيات سوق العقارات.

هل يجب عليك الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري أم الأسهم؟

بعد فهم تعريف صندوق الاستثمار العقاري، دعنا نناقش ما إذا كان يستحق الاستثمار فيه مقارنة بالأدوات الأخرى.

نظرة سريعة، تقدم الأسهم عوائد سنوية أعلى من صناديق الاستثمار العقاري. حقق مؤشر S&P 500 عائدات بنسبة 24٪ في عام 2023، مع تقديرات عائدات مستمرة بنسبة 18٪ في عام 2024. من ناحية أخرى، توفر صناديق الاستثمار العقاري عائدًا معتدلاً يتراوح بين 4-8٪ سنويًا.

ومع ذلك، فإن الاستثمار في الأسهم يحمل مخاطر أكثر من صناديق الاستثمار العقاري. الأسهم أكثر تقلبًا، وأسعارها عرضة للتكهنات، مما يمكن أن يأخذ الأسعار صعودًا وهبوطًا بشكل كبير.

تقدم العقارات مصدر دخل أكثر استقرارًا، يتكون من مدفوعات إيجار شهرية تستمر لسنوات عديدة. توفر صناديق الاستثمار العقاري للمساهمين مكاسب طويلة الأجل، بما في ذلك الأرباح من عائدات العقارات.

نظرة عامة على نمو واتجاهات صناديق الاستثمار العقاري

صندوق الاستثمار العقاري هو صناعة مزدهرة بشكل كبير، ومن المتوقع أن ينمو بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 2.87٪ بين 2024 و2028، أو 350 مليار دولار. في عام 2024 وحده، نما السوق بنسبة 2.68٪ على أساس سنوي.

تقود معظم هذه الاتجاهات الاحتياجات التجارية والصناعية المتزايدة في أمريكا الشمالية. ومع ذلك، تُعزى الاتجاهات العالمية الصاعدة إلى الطلب المتزايد على مساحات المنازل الشخصية، خاصة في آسيا.

تم إنشاء أول صندوق استثمار عقاري في عام 1960 وتكون من شركات الرهن العقاري التي قدمت طريقة أكثر تسهيلًا للاستثمار في هذه الصناعة المزدهرة. استخدمت شركات الاستثمار الصغيرة والمتداولون صناديق الاستثمار العقاري لامتلاك أسهم في ناطحات السحاب ومراكز التسوق ومراكز الأعمال في الولايات المتحدة.

تم تقديم العديد من القوانين، مثل قانون إصلاح الضرائب لعام 1976 و1986، لتنظيم عمل صناديق الأعمال ومنع دافعي الضرائب من استخدام الشراكات لإخفاء عائداتهم من مصادر أخرى.

اليوم، تشرف لجنة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية على سوق صناديق الاستثمار العقاري، ولكي تصبح الشركات صناديق عقارية شرعية، يجب أن تفي بالمتطلبات التالية:

• التسجيل في لجنة الأوراق المالية والبورصات كشركة خاضعة للضريبة.
• تشكيل مجلس إدارة أو أمناء يديرون الشركة.
• استثمار حد أدنى 75٪ من إجمالي الأصول في العقارات.
• استلام حد أدنى 75٪ من الربح الإجمالي من العقارات المؤجرة، فوائد الرهن العقاري لتمويل العقارات أو مبيعات العقارات.
• دفع ما لا يقل عن 90٪ من الدخل الإجمالي كأرباح للمساهمين.
• أن يكون لديها ما لا يقل عن 100 مساهم.
• ألا يكون لدى خمسة أفراد أو أقل أكثر من 50٪ من الأسهم.

أنواع صناديق الاستثمار العقاري

بعد تأسيسها في البداية لسوق الرهن العقاري، تقدم صناديق الاستثمار العقاري العامة والخاصة الآن استثمارات لفئات الأصول التالية.

الأسهم

صناديق الاستثمار العقاري في الأسهم هي النوع الأكثر شيوعًا من صناديق الاستثمار العقاري. يكسبون المال من استراتيجيات الشراء للتأجير، والتي تتضمن شراء العقارات، تأجيرها وجمع عوائد الإيجار.

يشكل هذا النهج حوالي 95٪ من سوق الاستثمار العقاري لأنه الأكثر تنظيمًا والأكثر تكلفة للعملاء.

الرهن العقاري

تصدر صناديق الاستثمار العقاري في الرهن العقاري (mREITs) قروض الرهن العقاري أو تشارك في تمويل تطوير وشراء العقارات. تولد صناديق mREITs الدخل من جمع مدفوعات القروض أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.

هذا النوع أكثر حساسية لأسعار الفائدة لأنه يكسب عوائد من الأدوات الممولة بالرهن العقاري، مما يؤثر على ربحية أصول العقارات وصافي قيمة الأصول.

الهجين

تجمع صناديق الاستثمار العقاري الهجينة بين الأسهم ومدفوعات الرهن العقاري. ومع ذلك، هذا النوع يختفي تدريجيًا، وتتطلب اللوائح الأمريكية أن تكون صناديق العقارات أكثر تخصصًا.

أي صناديق الاستثمار العقاري هي الأكثر ربحية؟

تقدم شركات صناديق الاستثمار العقاري فرص استثمار في العقارات السكنية والتجارية. علاوة على ذلك، تتوسع فرص صناديق الاستثمار العقاري التجارية إلى المكاتب التجارية، الرعاية الصحية، مصانع الإنتاج، ومساحات التجزئة.

كل من هذه الأنواع له فوائد وتحديات مميزة بناءً على الظروف الاقتصادية المحلية والطلبات. دعونا نراجع أفضل أصول الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري.

صناديق الاستثمار العقاري السكنية

تشمل صناديق الاستثمار العقاري السكنية الشركات التي تمتلك وتدير وحدات سكنية متعددة العائلات، مجمعات سكنية، وشقق دوبلكس. تأتي كسب الأسهم من هذه الفرص من دخل الإيجار. 

لذلك، يتطلب الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري السكنية فهم حالة السوق للعقارات المملوكة، بما في ذلك المواقع والأسعار. على سبيل المثال، امتلاك عقار في مناطق سياحية أو ذات أسعار إيجار عالية مثل نيويورك أو لندن يمكن أن يحقق مزيدًا من الأرباح لأن السكان يعتمدون على الإيجار بدلاً من الملكية الكاملة.

صناديق الاستثمار العقاري في التجزئة

تتكون صناديق الاستثمار العقاري في التجزئة من مساحات تجارية تُعرض للمتاجر، صالات العرض أو المستودعات. يقوم هؤلاء المستأجرون باستئجار العقارات لسنوات عديدة ويشاركون في عقود إيجار ثابتة تقدم مدفوعات مستقرة.

تقدم صناديق الاستثمار العقاري في التجزئة عوائد مربحة خلال النمو الاقتصادي عندما توسع الشركات عملياتها واستثماراتها، وتولد مزيدًا من الدخل وتدفع معدلات إيجار عالية.

ومع ذلك، فإن القلق الوحيد في هذا النوع هو إذا خرج المستأجر من العمل بسبب الأداء الضعيف، مما يجعله غير قادر على دفع الإيجار.

صناديق الاستثمار العقاري في الرعاية الصحية

تستثمر شركات صناديق الاستثمار العقاري في الرعاية الصحية وتقدم العقارات للمستشفيات، العيادات، دور الرعاية وغيرها من المرافق التمريضية. يستفيد هذا القطاع بشكل كبير من التكاليف الصحية المرتفعة في الولايات المتحدة.

يجب أن يتم الاستثمار في هذا القطاع من خلال الشركات الكبيرة وذات الخبرة لأن شركات الرعاية الصحية الثرية تتطلب مرافق متقدمة للغاية ومباني عالية التقنية، والتي لا تستطيع جميع صناديق الاستثمار العقاري تحملها.

صناديق الاستثمار العقاري في المكاتب

يمكن أن يكون الاستثمار في المباني المكتبية مربحًا للغاية، خاصة إذا كانت العقارات تقع في مناطق مطلوبة بشدة، مثل مراكز المدن ومناطق الأعمال. يمكن لصناديق الاستثمار العقاري في المكاتب التجارية أن تقدم عوائد مذهلة مجتمعة مع تدفق نقدي طويل الأجل.

ومع ذلك، فإن ربحيتها تعتمد بشكل كبير على ربحية المستأجر والمؤشرات الاقتصادية الوطنية مثل التضخم ومعدلات البطالة.

كيفية الاستثمار في صندوق استثمار عقاري؟

لم يعد صندوق الاستثمار العقاري سوقًا متخصصًا. اليوم، يمكنك العثور على العديد من هذه الصناديق على ناسداك، مثل صندوق Wheeler Real Estate Investment Trust. إليك كيفية البدء.

ابحث عن شركة صندوق استثمار عقاري

تقدم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا شروطًا أفضل، بما في ذلك متطلبات استثمار منخفضة، في حين أن شركات صناديق الاستثمار العقاري الخاصة متاحة فقط لأفراد محددين ولديها متطلبات استثمار أعلى. ثم، تحقق من سمعة شركة صندوق الاستثمار العقاري، ورسوم الخدمة والمحافظ.

ابدأ صغيرًا، تنمو تدريجيًا

كمبتدئ، اختر محفظة تقدم تعرضًا منخفضًا مع عوائد محدودة. يوفر هذا النهج عائدًا سنويًا معتدلاً بنسبة 2-3٪ ولكنه سيخفف من مخاطر السوق الخاصة بك. يمكنك زيادة استثماراتك تدريجيًا.

تأكد من تنويع المحفظة

الاستثمار في شركات صناديق الاستثمار العقاري في قطاعات مختلفة (الرعاية الصحية، التجزئة، والسكنية) هو أفضل طريقة للاستفادة من اتجاهات العقارات المتنامية. في حين أن السوق أقل استجابة للتكهنات، فإن تغيير اللوائح والطلبات يؤثر على ربحية قطاعات صناديق الاستثمار العقاري.

راجع تبعات ضريبة الشركات

تخضع صناديق الاستثمار العقاري لقوانين ضريبية مختلفة، والتي يجب حسابها لتقدير عوائدك بدقة. من الجدير بالذكر أن صناديق الاستثمار العقاري مطالبة قانونًا بدفع 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة كأرباح.

ابقَ على اطلاع بتحديثات السوق

على عكس الأسهم، العملات والسلع، فإن العقارات أقل تقلبًا وأسعار الإيجار أقل تأثرًا بالتكهنات والأخبار قصيرة الأجل. 

ومع ذلك، يمكن أن تؤثر الاقتصاديات الكلية بشكل كبير على عوائد صناديق الاستثمار العقاري أو أسعار العقارات. لذلك، تابع الأخبار الاقتصادية لضبط محفظتك وتقليل أي خسائر محتملة.

الخلاصة

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي شركات تمتلك وتدير عقارات في أسواق وصناعات مختلفة. يمكن للمستثمرين شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقاري وتنمية محافظهم مع زيادة أسعار الإيجار أو معدلات الرهن العقاري.

يوفر هذا النهج دخولًا سهلاً إلى أعمال العقارات دون الحاجة إلى دفع مبالغ كبيرة لامتلاك عقار أو مساحة تجارية وتأجيرها. بدلاً من ذلك، تقوم صناديق الاستثمار العقاري بتمويل وإدارة هذه العقارات بينما يجني المساهمون العوائد والأرباح.