¿Qué es un Fondo de Inversión Inmobiliaria (REIT) y cómo invertir

Los inversores exitosos se benefician enormemente de la diversificación de cartera. A pesar del generoso retorno en instrumentos financieros clásicos y la alta volatilidad de las criptomonedas, por ejemplo, las propiedades ofrecen una propuesta única para los traders, como rentabilidad a largo plazo y apreciación de valor.

Muchas instituciones financieras y corporaciones multi-activos invierten en bienes raíces para mejorar la diversificación y longevidad de la cartera.

Los traders se dividen entre dos tipos: inversores en el mercado de valores y en bienes raíces. Sin embargo, los REITs ofrecen lo mejor de ambos mundos, ofreciendo acciones en empresas que poseen propiedades. Esto mantiene a los traders de acciones en su ámbito y expone las ventajas únicas de la inversión inmobiliaria.

Entonces, ¿qué es un fondo de inversión inmobiliaria y debería usted invertir en estos mercados? Vamos a explicarlo. 

¿Qué es un Fondo de Inversión Inmobiliaria?

Un REIT es una combinación de empresas que poseen o financian bienes raíces que generan ingresos, ofreciendo rendimientos lucrativos a los REITs y sus accionistas.

Los REITs ganan de la gestión o reventa de propiedades, incluyendo la compra y venta o alquiler de apartamentos, terrenos, viviendas sociales o espacios comerciales. Los REITs se negocian en el mercado de valores, haciendo posible que inversores individuales o institucionales posean acciones en el mercado inmobiliario.

Este enfoque hace posible que los traders inviertan en propiedades sin tener el capital significativo que la mayoría de las inversiones inmobiliarias requieren. En su lugar, los traders pueden comprar y vender acciones en REITs, cuya rentabilidad se origina en las dinámicas del mercado inmobiliario.

¿Debería invertir en REITs o en acciones?

Después de entender la definición de fondo de inversión inmobiliaria, discutamos si vale la pena invertir en ellos comparado con otros instrumentos.

A primera vista, las acciones ofrecen mayores rendimientos anuales que los REITs. El S&P 500 rendía un 24% en 2023, con estimaciones continuas de rendimientos del 18% en 2024. Por otro lado, los REITs proporcionan un rendimiento moderado de 4-8% anual.

Sin embargo, invertir en acciones tiene más riesgos que los REITs. Las acciones son más volátiles, y sus precios son propensos a especulaciones, lo que puede hacer que los precios suban y bajen muy dramáticamente.

Los bienes raíces ofrecen una fuente de ingresos más estable, consistente en pagos mensuales de alquiler que duran muchos años. Los REITs ofrecen a los accionistas ganancias a largo plazo, incluyendo dividendos de los ingresos de las propiedades.

Visión general del crecimiento y las tendencias de los REITs

El sector de los REITs es una industria en auge, que se espera que crezca a una tasa compuesta anual (CAGR) de 2,87% entre 2024 y 2028, o 350 mil millones de dólares. Solo en 2024, el mercado creció un 2,68% en comparación interanual.

La mayoría de estas tendencias son impulsadas por las crecientes necesidades comerciales e industriales en Norteamérica. Sin embargo, las tendencias globales al alza se atribuyen al aumento de la demanda de espacios domésticos personales, especialmente en Asia.

El primer REIT fue creado en 1960 y consistía en compañías hipotecarias que ofrecían una forma más facilitada de invertir en esta industria en auge. Pequeñas firmas de inversión y traders utilizaron REITs para poseer acciones en rascacielos, centros comerciales y centros de negocios en EE. UU.

Se introdujeron varias leyes, como la Ley de Reforma Fiscal de 1976 y de 1986, para regular el trabajo de los fideicomisos empresariales y evitar que los contribuyentes utilicen asociaciones para ocultar sus ingresos de otras fuentes.

Hoy en día, la SEC supervisa el mercado de REITs, y para que las empresas se conviertan en fideicomisos inmobiliarios legítimos, deben cumplir con los siguientes requisitos:

• Registrarse en la SEC como una corporación sujeta a impuestos.
• Formular un consejo de administración o fideicomisarios que gestionen la empresa.
• Invertir un mínimo del 75% del total de activos en propiedades.
• Recibir un mínimo del 75% del beneficio bruto de propiedades en alquiler, intereses hipotecarios que financian propiedades o ventas inmobiliarias.
• Pagar al menos el 90% de los ingresos brutos como dividendos a los accionistas.
• Tener al menos 100 accionistas.
• No tener cinco individuos o menos que posean más del 50% de las acciones.

Tipos de REITs

Después de ser fundados inicialmente para el mercado hipotecario, los REITs públicos y privados ahora ofrecen activamente inversiones para las siguientes clases de activos.

Acciones

Los REITs de acciones son el tipo más común de REIT. Ganan dinero de estrategias de compra para alquilar, que implican comprar propiedades, arrendarlas y recolectar retornos de alquiler.

Este enfoque constituye casi el 95% del mercado de inversión inmobiliaria porque es el más regulado y asequible para los clientes.

Hipotecario

Los REITs hipotecarios (mREITs) emiten hipotecas o cofinancian el desarrollo y la compra de propiedades. Los mREITs generan ingresos de la recolección de pagos de préstamos o valores respaldados por hipotecas.

Este tipo es más sensible a las tasas de interés porque ganan rendimientos de instrumentos financiados con hipotecas, lo que afecta la rentabilidad de los activos inmobiliarios y el valor neto de los activos.

Híbrido

Los REITs híbridos combinan acciones y pagos hipotecarios. Sin embargo, este tipo está desapareciendo gradualmente, y las regulaciones de EE. UU. requieren que los fideicomisos inmobiliarios sean más especializados.

¿Cuál es el REIT más rentable?

Las empresas REIT ofrecen oportunidades de inversión en bienes raíces residenciales y comerciales. Además, las oportunidades de REIT comerciales se expanden a oficinas de negocios, atención médica, plantas de producción y espacios minoristas.

Cada uno de estos tipos tiene beneficios y desafíos distintos basados en las condiciones económicas locales y demandas. Revisemos los principales activos de inversión en propiedades de REIT.

REIT Residencial

Los REITs de vivienda incluyen corporaciones que poseen y operan unidades de vivienda multifamiliar, complejos residenciales y apartamentos dúplex. Ganar acciones de estas oportunidades proviene del ingreso por alquiler. 

Por lo tanto, invertir en REITs residenciales requiere entender la condición del mercado de las propiedades poseídas, incluyendo ubicaciones y precios. Por ejemplo, poseer una propiedad en áreas turísticas o con altos precios de alquiler como Nueva York o Londres puede generar más ganancias porque los residentes dependen del alquiler en lugar de la propiedad total.

REIT Minorista

Los REITs minoristas consisten en espacios comerciales ofrecidos a tiendas, salas de exposición o almacenes. Estos inquilinos alquilan propiedades durante muchos años y se involucran en contratos de alquiler fijos que ofrecen pagos estables.

Los REITs minoristas ofrecen rendimientos lucrativos durante el crecimiento económico cuando las empresas expanden sus operaciones e inversiones, generan más ingresos y pagan altas tasas de arrendamiento.

Sin embargo, la única preocupación en este tipo es si el inquilino sale del negocio debido a bajo rendimiento, lo que les impide pagar el alquiler.

REIT de Salud

Las empresas REIT de salud invierten y ofrecen propiedades a hospitales, clínicas, hogares de cuidado y otras instalaciones de enfermería. Este sector se beneficia enormemente de los elevados costos de atención médica en EE. UU..

Invertir en este segmento debe hacerse a través de corporaciones grandes y experimentadas porque las empresas de atención médica adineradas requieren instalaciones altamente avanzadas y edificios de alta tecnología, que solo algunos REITs pueden permitirse.

REIT de Oficinas

Invertir en edificios de oficinas puede ser altamente lucrativo, especialmente si el inmueble está ubicado en áreas de alta demanda, como centros urbanos y áreas de negocios. Los REITs de oficinas comerciales pueden ofrecer rendimientos notables combinados con flujo de efectivo a largo plazo.

Sin embargo, su rentabilidad depende en gran medida de la rentabilidad del inquilino y de métricas económicas nacionales como la inflación y las tasas de desempleo.

¿Cómo invertir en un REIT?

El mercado de REITs ya no es un nicho. Hoy en día, puede encontrar muchos de estos fideicomisos en el NASDAQ, como Wheeler Real Estate Investment Trust. Aquí está cómo puede empezar.

Encuentre una compañía REIT

Los REITs cotizados públicamente ofrecen mejores condiciones, incluyendo bajos requisitos de inversión, mientras que las compañías REIT privadas solo están disponibles para individuos seleccionados y tienen requisitos de inversión más altos. Luego, inspeccione la reputación de la compañía REIT, las tarifas de servicio y los portafolios.

Empiece pequeño, crezca gradualmente

Como principiante, elija un portafolio que ofrezca baja exposición con rendimientos limitados. Este enfoque proporciona un rendimiento anual moderado de 2-3% pero mitigará sus riesgos de mercado. Puede aumentar gradualmente sus inversiones.

Asegure la diversificación del portafolio

Invertir en compañías REIT en varios sectores (salud, minorista y residencial) es la mejor manera de capitalizar las tendencias crecientes de propiedad. Si bien el mercado es menos sensible a las especulaciones, los cambios en las regulaciones y demandas impactan la rentabilidad de los sectores REIT.

Revise las implicaciones del impuesto corporativo

Los REITs están sujetos a diferentes leyes fiscales, que deben calcularse para estimar con precisión sus rendimientos. Vale la pena señalar que los REITs están legalmente obligados a pagar el 90% de sus ingresos imponibles como dividendos.

Manténgase al tanto de las actualizaciones del mercado

A diferencia de acciones, divisas y commodities, el mercado inmobiliario es menos volátil y los precios de alquiler son menos afectados por especulaciones a corto plazo y noticias. 

Sin embargo, la macroeconomía puede afectar en gran medida los rendimientos de los REITs o los precios de las propiedades. Por lo tanto, manténgase al día con las noticias económicas para ajustar su portafolio y minimizar cualquier posible pérdida.

Conclusión

Los fondos de inversión inmobiliaria (REITs) son corporaciones que poseen y operan propiedades en diferentes mercados e industrias. Los inversores pueden comprar acciones en REITs y hacer crecer sus carteras a medida que aumentan los precios de alquiler o las tasas hipotecarias.

Este enfoque ofrece una entrada fácil en el negocio inmobiliario sin tener que pagar cantidades significativas para poseer una propiedad o un espacio comercial y alquilarlo. En su lugar, los REITs financian y gestionan estas propiedades mientras los accionistas cosechan rendimientos y dividendos.