रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) क्या है, और इसमें कैसे निवेश करें

सफल निवेशक पोर्टफोलियो विविधीकरण से बहुत लाभ उठाते हैं। उदाहरण के लिए, क्लासिक वित्तीय उपकरणों में उदार रिटर्न और क्रिप्टोकरेंसी की उच्च अस्थिरता के बावजूद, संपत्तियां व्यापारियों के लिए एक अनोखा प्रस्ताव प्रस्तुत करती हैं, जैसे दीर्घकालिक लाभप्रदता और मूल्य वृद्धि।

कई वित्तीय संस्थान और बहु-परिसंपत्ति निगम रियल एस्टेट में निवेश करते हैं ताकि पोर्टफोलियो विविधीकरण और दीर्घायु में सुधार हो सके।

व्यापारी दो प्रकारों में बंटे हुए हैं: स्टॉक मार्केट और रियल एस्टेट निवेशक। हालांकि, REITs दुनिया का सबसे अच्छा प्रदान करते हैं, जो संपत्ति-धारण करने वाली फर्मों में इक्विटी प्रदान करते हैं। यह स्टॉक व्यापारियों को उनके क्षेत्र में रखता है और संपत्ति निवेश के अनूठे लाभों को उजागर करता है।

तो, रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट क्या है और क्या आपको इन बाजारों में निवेश करना चाहिए? चलिए समझाते हैं। 

रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट क्या है?

REIT – कंपनियों का एक संयोजन जो आय उत्पन्न करने वाली रियल एस्टेट का स्वामित्व या वित्तपोषण करते हैं, REITs और उनके शेयरधारकों को आकर्षक रिटर्न प्रदान करते हैं।

REITs संपत्ति प्रबंधन या फ्लिपिंग से कमाते हैं, जिसमें अपार्टमेंट, जमीन, सामाजिक घर या वाणिज्यिक स्थानों को खरीदना और बेचना या किराए पर देना शामिल है। REITs स्टॉक मार्केट पर कारोबार किए जाते हैं, जिससे व्यक्तिगत या संस्थागत निवेशकों को संपत्ति बाजार में शेयरों का स्वामित्व संभव होता है।

यह तरीका व्यापारियों को उन संपत्तियों में निवेश करने की अनुमति देता है जिनके लिए अधिकांश रियल एस्टेट निवेशों की तरह भारी पूंजी की आवश्यकता नहीं होती। इसके बजाय, व्यापारी REITs में शेयर खरीद और बेच सकते हैं, जिनकी लाभप्रदता संपत्ति बाजार की गतिशीलता से उत्पन्न होती है।

क्या आपको REITs या शेयरों में निवेश करना चाहिए?

रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट की परिभाषा समझने के बाद, चर्चा करें कि क्या वे अन्य उपकरणों की तुलना में निवेश करने लायक हैं।

संक्षेप में, शेयर REITs की तुलना में उच्च वार्षिक रिटर्न प्रदान करते हैं। S&P 500 ने 2023 में 24% रिटर्न दिया, और 2024 में अनुमानित रिटर्न 18% है। दूसरी ओर, REITs प्रति वर्ष 4-8% का मध्यम रिटर्न प्रदान करते हैं।

हालांकि, शेयरों में निवेश करने में REITs की तुलना में अधिक जोखिम होते हैं। इक्विटी अधिक अस्थिर होते हैं, और उनके मूल्य अटकलों के प्रति संवेदनशील होते हैं, जो कीमतों को बहुत नाटकीय रूप से ऊपर और नीचे ले जा सकते हैं।

रियल एस्टेट अधिक स्थिर आय का स्रोत प्रदान करता है, जिसमें कई वर्षों तक चलने वाले मासिक किराए शामिल होते हैं। REITs शेयरधारकों को दीर्घकालिक लाभ प्रदान करते हैं, जिसमें संपत्ति राजस्व से डिविडेंड शामिल हैं।

REIT के विकास और रुझानों का अवलोकन

REIT एक अत्यधिक तेजी से बढ़ने वाला उद्योग है, जो 2024 और 2028 के बीच 2.87% की CAGR या $350 बिलियन तक बढ़ने की उम्मीद है। अकेले 2024 में, बाजार ने साल-दर-साल तुलना में 2.68% की वृद्धि की।

इन रुझानों में से अधिकांश उत्तरी अमेरिका में बढ़ती वाणिज्यिक और औद्योगिक जरूरतों से प्रेरित हैं। हालांकि, वैश्विक बढ़ते रुझान व्यक्तिगत घरेलू स्थानों की बढ़ती मांग के कारण हैं, खासकर एशिया में।

पहला REIT 1960 में बनाया गया था और इसमें मॉर्गेज कंपनियां शामिल थीं जो इस उभरते उद्योग में निवेश करने का एक अधिक सुगम तरीका प्रदान करती थीं। छोटी निवेश फर्मों और व्यापारियों ने REITs का उपयोग अमेरिका में गगनचुंबी इमारतों, शॉपिंग मॉल और व्यावसायिक केंद्रों में शेयर रखने के लिए किया।

कई कानून पेश किए गए, जैसे 1976 और 1986 का टैक्स रिफॉर्म एक्ट, जो बिजनेस ट्रस्ट के काम को विनियमित करते थे और करदाताओं को अन्य स्रोतों से अपनी आय छिपाने के लिए साझेदारियों का उपयोग करने से रोकते थे।

आज, SEC REIT बाजार की निगरानी करता है, और कंपनियों को वैध संपत्ति ट्रस्ट बनने के लिए निम्नलिखित आवश्यकताओं को पूरा करना होगा:

• SEC में एक कर योग्य निगम के रूप में पंजीकरण करें।
• कंपनी का प्रबंधन करने वाले निदेशक मंडल या ट्रस्टी गठित करें।
• कुल परिसंपत्तियों का कम से कम 75% संपत्ति में निवेश करें।
• किराये की संपत्तियों, मॉर्गेज ब्याज से वित्तपोषित संपत्तियों या संपत्ति की बिक्री से कुल लाभ का कम से कम 75% प्राप्त करें।
• कुल आय का कम से कम 90% शेयरधारकों को डिविडेंड के रूप में भुगतान करें।
• कम से कम 100 शेयरधारक हों।
• पांच या उससे कम व्यक्तियों के पास 50% से अधिक शेयर न हों।

REIT के प्रकार

मॉर्गेज बाजार के लिए शुरू में स्थापित होने के बाद, सार्वजनिक और निजी REIT अब निम्नलिखित परिसंपत्ति वर्गों के लिए सक्रिय रूप से निवेश प्रदान करते हैं।

इक्विटी

इक्विटी REIT सबसे आम प्रकार के REIT हैं। वे खरीदकर किराए पर देने की रणनीतियों से पैसा कमाते हैं, जिसमें संपत्तियों को खरीदना, उन्हें पट्टे पर देना और किराये का रिटर्न एकत्र करना शामिल है।

यह तरीका रियल एस्टेट निवेश बाजार का लगभग 95% बनाता है क्योंकि यह सबसे अधिक विनियमित और ग्राहकों के लिए सुलभ है।

मॉर्गेज

मॉर्गेज REITs (mREITs) मॉर्गेज जारी करते हैं या संपत्ति विकास और खरीद के लिए सह-वित्तपोषण करते हैं। mREITs ऋण भुगतान या मॉर्गेज-समर्थित प्रतिभूतियों से आय उत्पन्न करते हैं।

यह प्रकार ब्याज दरों के प्रति अधिक संवेदनशील है क्योंकि वे मॉर्गेज-वित्तपोषित उपकरणों से रिटर्न कमाते हैं, जो संपत्ति परिसंपत्तियों की लाभप्रदता और शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य को प्रभावित करते हैं।

हाइब्रिड

हाइब्रिड REITs इक्विटी और मॉर्गेज भुगतानों को मिलाते हैं। हालांकि, यह प्रकार धीरे-धीरे गायब हो रहा है, और अमेरिकी विनियम संपत्ति ट्रस्टों को अधिक विशेषीकृत होने की आवश्यकता होती है।

कौन सा REIT सबसे अधिक लाभदायक है?

REIT कंपनियां आवासीय और वाणिज्यिक संपत्ति में निवेश के अवसर प्रदान करती हैं। इसके अलावा, वाणिज्यिक REIT के अवसर व्यवसाय कार्यालयों, स्वास्थ्य देखभाल, उत्पादन संयंत्रों और खुदरा स्थानों तक विस्तारित होते हैं।

इनमें से प्रत्येक प्रकार के स्थानीय आर्थिक स्थितियों और मांगों के आधार पर विशिष्ट लाभ और चुनौतियाँ होती हैं। आइए शीर्ष REIT निवेश संपत्ति परिसंपत्तियों की समीक्षा करें।

आवासीय REIT

हाउसिंग REITs में वे निगम शामिल हैं जो बहु-परिवार आवास इकाइयों, आवासीय परिसरों और डुप्लेक्स अपार्टमेंट्स के स्वामित्व और संचालन करते हैं। इन अवसरों से इक्विटी अर्जित करना किराये की आय से आता है। 

इसलिए, आवासीय REITs में निवेश करने के लिए स्वामित्व वाली संपत्तियों की बाजार स्थिति को समझना आवश्यक है, जिसमें स्थान और कीमतें शामिल हैं। उदाहरण के लिए, पर्यटन क्षेत्रों या न्यूयॉर्क या लंदन जैसे उच्च किराए वाले क्षेत्रों में एक संपत्ति का स्वामित्व अधिक लाभ उत्पन्न कर सकता है क्योंकि निवासी पूर्ण स्वामित्व के बजाय किराए पर निर्भर करते हैं।

खुदरा REIT

खुदरा REITs में स्टोरों, शोरूमों या गोदामों को पेश किए गए वाणिज्यिक स्थान शामिल हैं। ये किरायेदार कई वर्षों तक संपत्तियों को किराए पर लेते हैं और स्थिर भुगतान प्रदान करने वाले फिक्स्ड किराये के अनुबंधों में संलग्न होते हैं।

खुदरा REITs आर्थिक विकास के दौरान आकर्षक रिटर्न प्रदान करते हैं जब व्यवसाय अपने संचालन और निवेश का विस्तार करते हैं, अधिक आय उत्पन्न करते हैं और उच्च लीज दरों का भुगतान करते हैं।

हालांकि, इस प्रकार में एकमात्र चिंता यह है कि यदि किरायेदार कम प्रदर्शन के कारण व्यवसाय से बाहर हो जाता है, जिससे वे किराया भुगतान करने में असमर्थ हो जाते हैं।

स्वास्थ्य देखभाल REIT

स्वास्थ्य देखभाल REIT कंपनियां अस्पतालों, क्लीनिकों, देखभाल घरों और अन्य नर्सिंग सुविधाओं में निवेश करती हैं और संपत्ति प्रदान करती हैं। यह क्षेत्र अमेरिका में चौंकाने वाले स्वास्थ्य देखभाल लागतों से अत्यधिक लाभान्वित होता है।

इस सेगमेंट में निवेश अनुभवी और बड़े निगमों के माध्यम से किया जाना चाहिए क्योंकि समृद्ध स्वास्थ्य देखभाल व्यवसायों को अत्यधिक उन्नत सुविधाओं और हाई-टेक भवनों की आवश्यकता होती है, जिन्हें केवल कुछ REIT ही वहन कर सकते हैं।

ऑफिस REIT 

ऑफिस बिल्डिंग्स में निवेश करना अत्यधिक लाभदायक हो सकता है, विशेष रूप से यदि रियल एस्टेट अत्यधिक मांग वाले क्षेत्रों में स्थित है, जैसे शहर केंद्र और व्यावसायिक क्षेत्र। बिजनेस ऑफिस REITs लंबी अवधि के नकदी प्रवाह के साथ आकर्षक रिटर्न प्रदान कर सकते हैं।

हालांकि, उनकी लाभप्रदता काफी हद तक किरायेदार की लाभप्रदता और राष्ट्रीय आर्थिक मीट्रिक्स जैसे मुद्रास्फीति और बेरोजगारी दरों पर निर्भर करती है।

REIT में कैसे निवेश करें?

REIT अब एक विशिष्ट बाजार नहीं है। आज, आप NASDAQ पर कई ऐसे ट्रस्ट पा सकते हैं, जैसे व्हीलर रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट। यहां बताया गया है कि आप कैसे शुरू कर सकते हैं।

एक REIT कंपनी खोजें

सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए REIT बेहतर शर्तें प्रदान करते हैं, जिनमें कम निवेश आवश्यकताएं शामिल हैं, जबकि निजी REIT कंपनियां केवल चुने हुए व्यक्तियों के लिए उपलब्ध हैं और उच्च निवेश आवश्यकताएं हैं। फिर, REIT कंपनी की प्रतिष्ठा, सेवा शुल्क और पोर्टफोलियो की जांच करें।

छोटे से शुरू करें, धीरे-धीरे बढ़ें

एक शुरुआती के रूप में, एक ऐसा पोर्टफोलियो चुनें जो सीमित रिटर्न के साथ कम जोखिम प्रदान करता हो। यह तरीका प्रति वर्ष 2-3% का मध्यम रिटर्न प्रदान करता है लेकिन आपके बाजार जोखिमों को कम करेगा। आप धीरे-धीरे अपने निवेश बढ़ा सकते हैं।

पोर्टफोलियो विविधीकरण सुनिश्चित करें

विभिन्न क्षेत्रों (स्वास्थ्य देखभाल, खुदरा, और आवासीय) में REIT कंपनियों में निवेश करना संपत्ति के बढ़ते रुझानों का लाभ उठाने का सबसे अच्छा तरीका है। जबकि बाजार अटकलों के प्रति कम प्रतिक्रियाशील है, बदलते विनियम और मांगें REIT क्षेत्रों की लाभप्रदता को प्रभावित करती हैं।

कॉर्पोरेशन टैक्स प्रभावों की समीक्षा करें

REITs विभिन्न कर कानूनों के अधीन हैं, जिन्हें आपके रिटर्न का सही अनुमान लगाने के लिए गणना करना आवश्यक है। यह ध्यान देने योग्य है कि REITs कानूनी रूप से अपने कर योग्य आय का 90% डिविडेंड के रूप में भुगतान करने के लिए बाध्य हैं।

बाजार अपडेट से आगे रहें

शेयरों, मुद्राओं और कमोडिटीज के विपरीत, रियल एस्टेट कम अस्थिर है और किराए की कीमतें अल्पकालिक अटकलों और समाचारों से कम प्रभावित होती हैं। 

हालांकि, मैक्रोइकॉनॉमिक्स REIT रिटर्न या संपत्ति की कीमतों को काफी प्रभावित कर सकते हैं। इसलिए, अपने पोर्टफोलियो को समायोजित करने और किसी भी संभावित नुकसान को कम करने के लिए आर्थिक समाचारों के साथ अपडेट रहें।

निष्कर्ष

रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) ऐसी कंपनियां हैं जो विभिन्न बाजारों और उद्योगों में संपत्तियों का स्वामित्व और संचालन करती हैं। निवेशक REITs में शेयर खरीद सकते हैं और अपने पोर्टफोलियो को बढ़ा सकते हैं क्योंकि किराए की कीमतें या मॉर्गेज दरें बढ़ती हैं।

यह तरीका संपत्ति व्यवसाय में आसानी से प्रवेश प्रदान करता है बिना संपत्ति या वाणिज्यिक स्थान का स्वामित्व लेने और उसे किराए पर देने के लिए महत्वपूर्ण राशि का भुगतान किए बिना। इसके बजाय, REITs इन संपत्तियों को वित्तपोषित और प्रबंधित करते हैं जबकि शेयरधारक रिटर्न और डिविडेंड का लाभ उठाते हैं।